论小区停车位的归属问题.docVIP

绪 论 一、小区停车位权利归属问题的研究意义、目的 近年来，由于人们生活水平的不断提高，家庭轿车的拥有率持续增大，而使 商品房住宅小区内因停车位（场）供需关系紧张导致的纠纷、冲突日益扩大和加剧。“停车难，难停车，车难停”不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。 房地产开发商、物业服务企业和小区业主之间就有关停车位的权利归属、买卖合同、租赁使用、保管收费及损害赔偿的纷争凸现，各方当事人为其自身的利益各执一端，众说纷纭。在繁杂众多的此类纠纷中，以停车位的产权归属争论最为突出。虽然我国颁布实施的《物权法》和《物业管理条例》对有关停车位的产权归属有了一定的法律条文规定，但这些规定还是过于笼统抽象，甚至有的规定模糊矛盾，这给现实操作和司法实践都带来了一定困扰和麻烦。据此，对小区停车位的权利归属及行使这一选题进行研究具有以下意义： 现实意义 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现，“车位之争”已成社会关注问题之一。城镇居民收入的逐年增加，汽车不再是高档奢侈品，私家车的普及化程度一直加深。停车位需求量的持续加大，车位出售和租赁价格的不断上涨，让越来越多的购房者在买房时不得不考虑小区的停车条件。小区停车位开始供不应求，有关停车位的产权和使用纠纷也随之而涌，以车位的产权归属纠纷尤为核心和激烈。其争议的根源在于我国对小区停车位的产权归属没有明确的 法律规范，因此，明确小区停车位的权利归属，对解决小区物业管理中的“车位之争”难题，是有着极其重要的现实意义的。 理论意义 目前，我国对小区停车位的权利归属研究还处于起始阶段，对小区停车位的权利主体没有明确的法律法规的条文进行规范。开发商将商品房卖给购房者，是否意味着停车位的产权也随之转移给购房者？开发商与业主，究竟谁才是小区停车位的合法所有权者？小区的地上停车位和地下停车位是否都是归全体业主所共有？业主共有的停车位和业主单独所有的停车位在权利行使上是否有区别？一系列停车位所派生出来的问题纠纷，归根到底都与停车位的权利归属有必然直接的关系，因而只有明确界定停车位的权利主体，才能从法律理论上解决上述问题。 （三）、研究目的 由于小区停车位的权利归属不明，导致现在因小区停车位所引发的纠纷和冲突也愈加严重。如果能从法律上将小区停车位的权利主体明确，并对该权利的行使依不同主体的类型予以区分和限制，必将有利于开发商、业主、物业服务企业各自正确行使权利和履行义务，也有利于司法机关对该类纠纷能依法公正处理和解决，更能够有效降低此类纠纷的发生率，促进法制的健全和社会的和谐发展。  二、研究内容和研究方法 （一）研究内容 本文的研究内容主要分为四个部分。第一部分，主要是对我国目前的立法现状和学术争议进行比较分析。第二部分，笔者拟从一般认定和特别认定两个角度为切入点，重点论证对小区停车位权利归属的认定问题。论文的第三部分，主要是分析目前的司法实践中，在小区停车位权利归属领域出现的几个问题。论文的第四部分，笔者在前文分析论证的基础上，提出如何完善我国现有的关于小区停车位权属问题的相关法律制度，主要是从登记制度的完善、发挥司法解释的作用以及赋予法官一定自由裁量权三个角度对目前的法律实践加以补充，期冀能被以后的司法解释吸收、采纳。 （二）研究方法 本文主要利用了案例分析法、演绎分析法来剖析《物权法》和司法解释。本文重点运用了比较分析的方法来说明小区停车位权利归属问题存在的多种可能性，权利行使方式的多样性。此外，本文还穿插运用了历史分析、经济分析、实证分析等研究方法，从多角度分析了小区停车位权利归属制度。 第一章 小区停车位权利归属的立法及学术争论 一、 小区停车位权属的立法现状 汽车作为 工业社会的标志之一，对人类文明的促进有目共睹。车可娱人，亦可扰人，停车问题便是其中之一。作为人类 交通工具、运输工具停放安置休养场所的停车场 林肇家：《论区分建筑物停车全产权登记》，载《土地事物月刊》，第293期第115页。本不是问题，只是伴随着人的矛盾的日益突出才成其为问题。特别是这几年，我国的房价越涨越高，而车价却是越来越便宜，随之而来的“车位之争”愈演愈烈。 林肇家：《论区分建筑物停车全产权登记》，载《土地事物月刊》，第293期第115页。 开发商、小区业主和物业管理公司各执一词，各方人士也是众说纷纭，莫衷一是。其围绕的问题无非是“这停车位到底是谁的？”然而，由于现行法律规范的缺失或不甚明确，导致了各地法院判决也是五花八门。可以预见，随着住房商品化的进一步深入及有车一族的不断涌现，“车位之争”必将引发更大范围的矛盾对立。以停车位的产权归属为核心而衍生的纷争更加突出和激化。 对此，国家立法机关高度重视，于2007年3月制订并公布了《中华人民共和国物权法》（以下简