2019年中国房地产总结与展望投资篇.PDF

2019 年中国房地产总结与展望 | 投资篇 1/ 8 2019 年房企投资延续了2018 年以来谨慎趋势，政策外松内紧、融资逐渐收紧的大背景 下，房企拿地也逐步回归理性，但强者恒强的格局并未改变，规模优势叠加效应不断放 大。全年投资节奏先扬后抑，年初融资环境偏松以及上半年新增拿地能够赶在年内上市， 导致房企投资意愿较足，3、4、5 月小阳春之下 “地王”频出，但进入下半年以来龙头 房企率先刹车，四季度近3 成房企未拿地，仅国企表现相对积极。 相比 2018 年，回归二线成为众多企业的首选，在三四线棚改退潮、需求透支之下， 二线成为部分企业弯道超车的前瞻地。虽然二线投资比重有所上升，但由于整体 供应节奏和地价的制约，僧多粥少导致回归二线战略在下半年进入“平台期”。 2019 年总结 01 集中度：强者恒强格局未变，TOP10 新增货值集中度达43% 2019 年 1-11 月，销售百强新增拿地货值达到 8.4 万亿，较 2018 年同期下降 5%，与 2017 年高峰相比下滑幅度超过 20% ，延续了 2018 年下半年以来投资放缓的大趋势。最主要因素 仍然来自资金面，“上半年到处是钱，下半年持续收紧”的融资环境也导致房企在 3、4、5 月份迎来拿地小阳春之后，投资开始刹车。在融资、市场情况均不及 2018 年的情况下，企 业主要精力仍集中在“促销售、抓回款、稳现金流”上，部分土储相对充裕房企投资下滑也 在情理之中。整体来看，融资以及自身规模的先天优势，导致土地资源倾向规模房企，百强 房企的新增货值愈发集中，强者恒强的格局未变。首先，新增土储 TOP20 全部来自销售TOP20 ， 其排名高度吻合。作为行业中流砥柱，销售 TOP20 房企的货值总和接近 5.4 万亿元，是剩余 80 家企业 1.6 倍。其次，销售 TOP3 房企碧桂园、融创、万科前十一月新增货值总量达到 1.9 万亿元，占到百强 22%。最后，销售 TOP10 房企新增货值占百强 43% ，TOP50 房企占 据了百强新增货值的 83%。值得的注意的是，尽管销售 TOP10 新增货值集中度仍然高居 40% 以上，但较去年下滑 7 个百分点，主要是龙头拿地较为谨慎所致。 2/ 8 各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，仅有操盘金额 TOP11-20 梯队的房企新 增货值占比稍高于操盘金额占比，冲击规模的“野心”不减，未来业绩提升潜力和空间犹在。 而销售 TOP50 以后的企业也在为达到行业生死线而补充“弹药”，新增货值集中度较销售高 出 1 个百分点。 3/ 8 02 投资态度：短暂小阳春后依旧维持谨慎，四季度龙头房企踩 “刹车” 2019 年房企投资依旧保持谨慎态势，百强房企拿地销售比仅为 0.36 ，较 2018 年下降 0.03 个百分点，与 2017 年 0.58 的高峰仍然相距甚远。 分梯队来看，仅有 TOP11 -20 和 TOP50 以后房企拿地销售比高于百强平均，投资意愿相对 积极，进一步抢占市场份额的“野心”明显。与 2019 年上半年各梯队房企的土储消化周期 对比可以看出，TOP11-20 梯队房企土储消化周期达到 4.34 年，高于百强平均水平，纳储态 度积极有助于这些房企冲击更高规模和行业地位。 4/ 8 从 2018 年百强房企拿地节奏来看，“先扬后抑”、“一波多折”的趋势明显。整体来看 2019 年百强房企投资表现大致分为四个阶段：第一，1-2 月整体表现较平淡：受 2018 年末市场 降温、企业新年拿地指标未出和春节假期等多重影响，1-2 月市场表现较为平淡，整体成交 溢价率仅有 10%左右，企业拿地的观望情绪较浓。第二，3-5 月企业积极纳储：3 月份开始 土地市场热度明显升温，前两月没有明显动作的房企也进入快节奏拿地模式：例如中海、绿 城 4 月份单月拿地金额达到前三个月平均拿地金额的 3 倍以上，新城、华润等规模房企 4 月 也阔绰拿地。我们认为，该阶段融资宽松以及该阶段拿地能够在今年上市，是推动房企投资 加码的主要原因。 5/ 8 第三，二季度中后期重归理性：从百强房企拿地溢价率便可见一斑。有 47%的地块溢价率不 足 10%，底价成交的地块占比达到 26% ；另外碧桂园、万科、恒大等标杆房企均没有出现狂 抢“地王”的行为，规模房企作为市场的风向标一定程度上也可以反映出企业对