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金地深圳小户型住宅物业发展趋势专项研究 谨呈：金地集团深圳公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 金地深圳小户型住宅物业发展趋势专项研究 [2006]GW53 20061.10.15 项目研究工作的阶段划分 深圳市小户型住宅物业的市场研究 （中期） （终期） 客户目标解析 项目背景研究 市场供给现状 市场需求现状 典型案例分析 发展趋势分析 小户型分布格局特征及演变过程 小户型住宅物业的生长环境 政策对小户型物业的影响 小户型客户的需求特征分析 小户型客户的购买驱动因素分析 深圳市小户型的典型项目深度分析 国际典型案例分析 影响小户型发展的关键因素分析 深圳小户型住宅物业的趋势分析 进行的研究 国外案例研究 专家与消费者访谈 统计分析 楼盘采样：1997~2005年深圳各片区小户型住宅物业464个项目 人口资料：第三次、第四次、第五次深圳市人口普查资料 统计分析： 深圳市小户型历年来整体供应情况 深圳市各片区小户型的供应情况 深圳市建市以来人口总量和结构演变分析 开发商访谈： 复地、合富、恒大、双建、泰华、阳光100、卓越、阳光100等 消费者调查问卷： 万科、世联、世联代理各楼盘消费者调研问卷 专业人士访谈： 世联代理部副总 甘伟 世联上海顾问部总监 张苏平 代理部项目经理 陆焕 世联集团副总 朱敏 银晖名居销售人员 深圳中原地产总经理 李耀智 参考性案例3个 美国城市人口特征和房地产发展阶段分析 香港人口特征和小户型需求特征分析 新加坡城市人口特征和小户型需求特征分析 针对性案例1个 日本城市人口特征和小户型需求特征分析 深圳小户型供给现状分析 小户型的分布格局特征和演变过程 小户型住宅物业的生长环境分析 政策对小户型的影响 深圳小户型需求现状分析 深圳市各片区小户型客户的特征和需求偏好 小户型客户的购买驱动因素分析 深圳市小户型典型项目深度分析 国外类似地区小户型物业的发展过程和影响因素分析 市调工作将市场和人口统计结合起来，研究了深圳历年来小户型住宅物业的发展演变，项目组在过去一个多月时间里进行了大量的调研和统计分析工作 本项目研究内容 小户型住宅物业：指建筑面积在90平米以下的住宅物业，包括建筑面积为70平米以下的一房和两房（即传统意义上的小户型），以及建筑面积为70~90平米的小三房。 项目定义 楼盘采样： 选取标准为建筑面积为90平米以下的套数比在80%以上的楼盘； 时间区间为1997~2005年在深圳市面世的464个楼盘； 重点分析罗湖、福田、南山的小户型住宅物业发展； 数据来源： 本报告所有楼盘数据，除有特别注明外，均来自于世联基础资料库、世联数据中心、深圳市统计年鉴、深圳市房地产统计年鉴、深圳国土与房管局 数据采样 重点研究深圳市小户型住宅物业市场的发展历程和现状（包括需求和供给），揭示其演变规律； 从人口统计学的角度深入探讨：在规划和房地产新政影响下小户型住宅物业的发展趋势； 本项目将不重点研究小户型产品层面问题。 研究范围界定 世联认为本项目应协助金地集团建立人口分析的监测机制，解决深圳小户型住宅物业开发的指导思想和原则等问题 对客户目标的理解： 近期目标（如2年） 解决金地集团近期在深圳开发小户型项目的指导原则； ——对于已有未开发的土地：解决开发思路、指导思想问题 ——对于储备土地，协助金地集团在土地储备问题上，从人口统计学的角度建立选择机制 中远期目标（如5年） 解决金地集团中远期开发小户型项目的土地储备的位置选择/储备时机/开发时机，以及开发原则问题； ——协助金地集团在土地储备方面建立人口分析的监测机制 研究思路与方法 Object 近期开发小户型项目的开发原则和指导思想； 在土地储备问题上协助金地建立人口分析的监测机制； 深圳小户型住宅物业的发展趋势分析 国际视角的案例研究 从人口统计学角度分析小户型住宅物业发展的关键因素 宏观背景和约束性条件 宏观经济背景、城市化发展、城市规划等 房地产政策背景 小户型发展历史与现状 供给：分布格局的演变与生长环境 需求：客户需求特征和驱动因素 深圳人口结构化分析 适应性分析 国际视角的典型案例分析 宏观背景和约束性条件 小户型发展的历史与现状分析 小户型物业的发展趋势分析 针对性案例 日本城市小户型发展的案例研究 参考性案例 新加坡城市小户型发展的案例研究 美国城市小户型发展的案例研究 香港城市小户型发展的案例研究 法国城市小户型发展 德国城市小户型发展 台湾城市小户型发展 韩国城市小户型发展 美国城市小户型发展 日本城市小户型发展 新加坡城市小户型发展 香港小户型发展 … 初步考虑案例 日