房地产抵押承担的责任(同名13996).docVIP

房地产抵押登记中登记机关应该承担什么责任 随着房地产市场的日趋活跃,房地产抵押作为一种担保形式,在各项经济活动中发挥着重要作用。目前，房地产抵押已经成为贷款担保的主要方式，不论是企业融资还是个人购买房屋，都要办理抵押登记。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律、法规，成为各级登记机关开展房地产抵押登记工作的主要依据。几年来,虽然各级行政管理部门不断制定和修改有关抵押的规定和办法，使房地产抵押登记工作不断规范和完善，减少了纠纷,降低了风险。但是，一些问题仍然没有得到解决，这些问题的存在,直接影响到房地产抵押工作的正常开展，制约着经济发展,如:在房地产抵押登记中，登记机关究竟应该承担什么责任？抵押当事人、登记机关和司法机关各执一词。本人结合工作实际,就上述问题进行初步探讨。 一、房地产抵押中出现的问题　 　“抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”(《担保法》）《担保法》出台已经七年有余，全国各地已经普遍开展了抵押业务，房地产抵押活动已逐步走向规范。在房地产抵押工作取得成绩的同时，也出现了一些问题，存在的主要问题有：?　 １.借款人恶意逃债。有的公司既无资金，又无人员,也没有办公场所，而且也没有什么业务，他们的主要“业务”是通过各种关系和手段骗取贷款，一旦取得成功便逃之夭夭，使债权人的债务无法追偿。?　 ２.使抵押物行同虚设。有的公司或个人利用购房合同或联建协议设立担保，向银行骗取贷款后,然后中止合同、协议，使抵押物落空。 　 3．利用造假的手段骗取贷款。一些不法份子伪造假证，私刻公章,直接向银行骗取贷款。 　 4．将已抵押的房产出售。有的企业以在建工程的形式办理了抵押登记，在未告知抵押权人的情况下，将抵押物出售,造成贷款收不回来,抵押权无法实现。 　 5．将已出售的房产抵押。有的公司将已出售的房屋又进行抵押，同样造成银行债权无法实现。 6．利用个人按揭的方式套取贷款。有的公司由于无法取得银行流动资金贷款，便利用个人按揭的方法向银行取得贷款，由企业贷款变通为个人贷款。 上述问题现在虽然大部分已经解决，但时有发生，仍需我们提高警惕。导致这些问题的出现,原因是多方面的，分析起来，其主要原因： 一是违法行为。犯罪分子利用各种关系,采取各种手段,甚至内外勾结，进行金融诈骗,骗取贷款。 二是违规操作。部分公司和部门不按有关规定办理贷款、抵押和登记业务，造成工作中的失误。 三是法律、法规不健全，有漏洞(如房地分设问题)。 四是工作人员素质差，业务水平低。 房地产抵押一旦出现金融风险,在债权无法偿还、抵押物无法实现、抵押人下落不明的情况下,极易产生行政诉讼。抵押当事人为了推脱责任，将登记机关推上法庭,作为保护自己的最后屏障。而这种做法往往得到了某些单位的默认或赞同。面对这种现状，作为登记机关的体会是：无辜、无奈、无助。 二、房地产抵押登记的作用和目的 《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”众所周知，物权是一种民事权利，它的存在状况与其他人的利益密切相关,因此，物权必然要以一定的方式对权利的存在予以公示，否则，此项权利的行使与其他人的利益发生冲突时，物权人的利益就难以获得保护。抵押权作为物权的一种，也必须予以公示，这样才能得到社会的承认。抵押登记的作用主要体现在三个方面： 首先,抵押登记是为实现经济活动的安全。抵押权的设立是当事人之间的行为，当事人是否已对某一财产设立抵押权,只有当事人才知道,因此,当第三人与抵押物所有人发生其他法律关系时，抵押权人行使权利就有可能与第三人的利益发生冲突。为了避免冲突,需要通过一种方式将抵押权的存在现状向社会披露,避免因抵押权的行使而使自己的利益受到损害。抵押登记后,抵押关系的当事人可以查阅登记记录，以较低的成本避免和其他利害关系人发生冲突。 其次，抵押登记强化担保效力。抵押权经过登记后，法律可以在抵押权与担保物上的其他权利发生冲突时,实现对抵押权的保护。抵押登记后,可以对其他利害关系人的利益给予合理的注意，如果利害关系人在与抵押物有关的交易过程中，没有进行必要的调查，理应承担由此而产生的不利影响，而且不得与抵押权对抗。 第三,抵押登记是预防纠纷。一种权利的行使可能使其他权利人的利益受到损害，从而在不同的权利主体之间引起矛盾和纠纷。这种纠纷往往表现在抵押权与租赁权和同一财产上不同抵押权之间等多种形式，通过抵押登记对权利的顺位进行法律上的安排,可以有效地避免矛盾的发生。即使发生纠纷，也可以为解决纠纷提供公正的依据。 由于抵押