克拉玛依新天地商业街行销方案.pdf

第二部分 项目概况及定位 一、项目概况 1.1 项目简述 克拉玛依新天地商业街位于克拉玛依准噶尔西路，由克拉玛依城市投资建设有限公司投资，克拉玛依新天 地午夜管理公司管理，项目分两期开发，其中：一期总建筑面积 44553、7 平米，其中地上 31772、7 平米，地 下12781平米；二期总建筑面积587850 平米，其中地上 48854 平米，地下 9930、84平米。项目于2003 年6 月 破土动工，预计2005 年10 月前后交付使用。 1.2 项目主要经济技术指标 项目分两期开发，其中： 一期总建筑面积44553、7 平米，其中地上31772、7 平米，地下12781 平米； 二期总建筑面积587850 平米，其中地上48854平米，地下9930、84 平米； A、一期主要经济技术指标： 1、 规划用地面积（兰线）：30429.6 平米 2、 建筑基地面积：10804.3 平米 3、 总建筑面积：44553.66 平米，其中地上31772、7 平米，地下12781 平米 4、 车库面积：6860 平米 5、 走廊建筑面积：182 平米 6、 建筑密度：35.5% 7、 容积率：1.46 8、 绿地率：34.5% 9、 投资估算：44550平米*1500 元/平米=6682、5 万元 B、二期主要经济技术指标： 1、规划用地面积（兰线）：29044.4 平米 2、建筑基地面积：11130.84 平米 3、总建筑面积：58785.04平米，其中地上48854、2 平米，地下 9930、64平米 4、建筑密度：32% 5、容积率：1.68 6、绿地率：34.2% 二、市场环境分析 1、克拉玛依经济规模大，城市居民收入水平高，为餐饮、娱乐等商业消费创造出巨大的市场。 2、 克拉玛依经济发展迅速，发展优势明显，前景广阔，为商业项目的发展提供了宏观经济支撑。 3、 克拉玛依第三产业发展小相对滞后，无法满足市场快速发展的需要，餐饮、娱乐行业发展空间巨大，可实 现的多层次的商业细分。 4、 城市功能区划影响商业市场布局，以城市区域为特征的商业产业带和文化模式正在形成。准噶尔西路在城 市商业规划格局中处于劣势，园林路、克拉玛依河沿线等区域餐饮娱乐先天环境和后天发展优势相对明显。 5、 消费水平提升，消费理念日趋成熟，促进商业向个性化、文化性方向发展。为商业细分和主题餐饮、娱乐 项目的引进提供了条件。 6、 多层次的商业服务体系正在形成，专业化、规模化的商业成为发展主流。以文化为消费特征的大规模步行 街成为市场发展的主流。 7、 商业开发规模急剧膨胀，商业市场整体趋于过剩，结构性矛盾十分突出，尤其是以经营餐饮、娱乐和社区 商业的住宅底商（或社区商业）供应量巨大。 8、 休闲类、娱乐类、文化类主题商业发展相对滞后，该类型消费无法满足，发展空间巨大。 9、 商业供应过剩导致市场经营困难加大，商户对未来商业经营收益预期降低，商业招商和经营面临巨大压力。 10、 专业的餐饮、休闲、娱乐、健康等商业项目开发量相对有限，发展空间巨大。 三、项目 SWOT 分析 3.1 优势分析 1. 位于克拉玛依准噶尔西路，离市中心近，交通便捷； 2. 以中、高档主题餐饮、休闲为定位的商业项目在克拉玛依尚属空白； 3. 规模大，完全可以满足定位所需要的多业态组合； 4. 双入口广场满足休闲和人气聚集的功能，地下停车位基本满足需求； 5. 多幢联体结构，既可整体经营，又可分割经营，满足目标客户不同的面积和楼层要求； 6. 步行街规划，适合主题餐饮、休闲经营，便于营造文化氛围； 7. 城投公司强大实力和品牌后盾。 8. 采用整体租赁经营（所有权和经营权分离）的形式，便于根据业态定位引进商户，保证了项目经营优势的建 立。 3.2 劣势分析 1.该区域虽属克拉玛依著名的商业繁华区的准噶尔路，但从城市规划情形分析，属于城郊结合部，周边以居民 小区为主，缺乏相应的商业辐射功能。从商业经营的几个指数——人气指数、企业指数、商品指数、环境指数、 交通指数而言，显著不足。 2.项目周边人口有限，消费能力相对较低