A公司诉B公司房屋租赁标准合同纠纷案代理词优选.docVIP

A 公司诉 B 公司房屋租赁合同纠纷案代理词 A 公司诉 B 公司房屋租赁合同纠纷案代理词 审判长、审判员： 国浩律师集团（天津）事务所接受原告 A 公司的委托，指派 我担任  A 公司诉  B 公司房屋租赁合同纠纷案案第一审代理 人，通过法庭调查，综合案件情况，现发表如下代理意见。 一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除 2007  年  10 月  31 日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》  ， 该合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的 的强制性规定，应认定为合法有效的合同。该合同约定由原 告向被告出租位于天津市南开区复康路 XX 号房屋。该合同 第五条第一款约定： “拖欠房租累计壹个月以上” ，原告有权 解除合同、收回房屋。截至 2010 年 7 月 24 日（先予执行之 日），被告已经累计拖欠房屋租金共计 21 个月之久，且经多 次催要未果。 代理人认为，《合同法》第 227 条明确规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同” ；此外，《天津市房屋租赁管理规定》第 27 条规定：“拖欠租金累计 6 个月以上的” ，出租人有权解除房屋租赁合同并收回房屋。本案中，被告拖欠 房屋租金长达 21 个月，无论是法律规定的 6 个月还是当事人约定的 1 个月，均成就了合同解除的条件。 二、被告应向原告支付房屋租金 3850000 元 《房屋租赁合同》第二条第 1 款约定：“出租房屋价格全年总计人民币 220 万元，大写贰佰贰拾万元整” 。由于被告已经累计拖欠房屋租金 21 个月，故应向原告支付房屋租金共 3850000 元（ 220 万/12 月× 21 个月）。 对于被告提到的房屋面积问题，代理人认为，房屋面积问题 不属于本案的争议焦点，不应作为被告拒付租金的抗辩理 由。 其一，本案租金计算标准为整体计租而非按面积计租 《房屋租金合同》第一条明确约定： “甲方将位于天津市南 开区复康路 XX 号总面积双方认定为 3700 ㎡出租给乙方” 。 第二条第 1 款约定：“出租房屋价格全年共计人民币 220 万 元，大写贰佰贰拾万元整” 。 根据合同的约定，原告的计租方式是出租房屋的整体（ 1-3 层）而不是依据具体的面积。按照通俗的讲法，本案属于典型的“打包出租” 。因此，房屋的面积问题不应成为本案的争议焦点。 其二，租赁物的面积与合同约定的面积并不冲突 由于原被告双方对于出租房屋的面积没有明确约定为使用 面积或建筑面积，根据《合同法》第 61 条的规定，应按照 交易习惯确定。 合同中之所以约定为“双方认定为 3700 ㎡”，便是因为在面 积计算时，累加了天津市高层房屋公摊系数为 1.33 的公摊面 积。因此，本案中出租房屋的实际面积与约定的面积并无冲 突。 其三，被告放弃房屋面积鉴定申请，应当承担不利后果 庭审中，被告曾要求对涉案房屋的面积进行司法鉴定，但由于被告未支付鉴定费用，故未对此进行鉴定。 代理人认为，被告逾期不预交鉴定费用，致使对案件争 议的事实无法通过鉴定结论予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。 三、被告应向原告支付违约金 770000 元 《房屋租赁合同》第四条第 9 款约定：“如任何一方违约而 致使本合同无法依照约定履行的，应向无过错方支付本合同 项下租金总额中尚未交纳部分的 20%作为违约赔偿金” 。 代理人认为，该条款是双方关于违约责任的约定，约定的内 容和比例均符合相关法律的规定。鉴于被告拖欠房屋租金共 计 3850000 元，因此，被告应向原告支付违约赔偿金 770000 元（ 385000 元× 20%）。 四、被告应向原告支付 2008 年、 2009 年采暖费 266400 元《房屋租赁合同》第二条第 3 款约定：“供暖费由乙方负责，以上收费如市政府有关部门有变动，按市政府要求相应变动”。 截至 2010 年 7 月 24 日（先予执行之日） ，被告连续拖欠了 2008 年及 2009 年两个采暖期的费用。 根据天津市物价局 《关于我市调整非居民供热价格的通知》 ， 2008 年、 2009 年采暖期非居民供价格为每平方米 36 元。因此，被告应向原告支 付 2008 年、 2009 年采暖期供热费用共计 266400 元（ 36 元 ×3700 ㎡× 2 年）。 五、被告应向原告支付物业服务费 56666 元 《房屋租赁合同》 第二条第 4 款约定：“ 全年物业服务费 40000 元”。 2009 年 2 月 15 日至 2010 年 7 月 24 日，被告已经累计拖欠物业服务费长达 17 个月之久。根据合同的约定，被告应 向原告支付物业服务费 56666 元（ 40000 元 /12 月× 17 个月）。 六、被告应向原告支付由原告垫付