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国外房地产开发模式一览（转贴） 现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找 到原因。 如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休， 开出相关的药方往往只能 治标“ ”而不能 “治本 ”。 目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为 主、注重专业化细分和协作的 “美国模式 ”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都 以开发企业为中心的 香港模式“ ”。我国近几年的房地产宏观调控， 使房地产开发模式渐渐由 香港模式向美国模式转变，尤其自 2005 年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇， 国内众多地产大腕屡屡提起。 “弃港投美 ”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。 香港模式 “一条龙 ”式垄断游戏 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性， 目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香 港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链， 投资买地、开发建设、营 销销售、 物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称 “全能开发商 ”。香港房地产开发融 资渠道也相对比较单一， 主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。 香港模式具有 以下几个鲜明特点： 地皮最值钱。香港拥有 660 万人口，却只是 1070 平方公里的弹丸之地，而作为人口高 密度最高的上海， 1700 万人却拥有 6340 平方公里。 这就跟解放前的中国农民一样 ——一辈 子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。 项目运作 “一条龙 ”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管 “一条龙 ” 式的滚动开发模式，作为 全能开发商“ ”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发 展、恒基兆业等 10 家地产集团都是这样开发楼盘的。 这种全能型模式有利于形成地产巨头， 行业集中度相对较高， 有利于资源的优化配置， 正由于此， 前十家地产商的开发量约占香港 总开发量的 80% 左右。 获取土地是第一要义。 政府高度垄断土地， 大开发商高度垄断市场， 房地产发展商占有 了最具稀缺性的土地资源后， 其他行业和社会财富自动聚拢而来， 想不赚钱都难。 香港不同 于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。 融资渠道相对单一。 总体来说， 香港地产商大型化、 财团化之后， 其自身财力已经比较 雄厚， 然后通过银行贷款和预售款， 基本就能满足开发经营需求， 没有太大动力进行多元化 融资。 期房预售制。 1953 年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏 规则， 期房预售使得开发商除银行贷款外， 又获得了一个新的融资渠道。 从而在资金要求上 大大降低了开发商的入行门槛。 美国模式 敛聚暴利门都没有 通过严格的专业化细分， 形成一条横向价值链， 构成以专业细分和金融运作见长的房地 产发展模式。 精品文库 美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。 其核心是金融运作， 美国拥有最 成熟和完善的房地产金融体系， 房地产投资信托基金和投资商成为主导者， 而开发商、 建筑 商、销售商以及其他房地产服