5房产买卖和评估.ppt

1. 静态和动态投资回报 ? 静态投资回报 : 利润 / 投资 = 利润率 优点 : 直观明了 特点 : 最常用 缺点 : 没有完全考虑投资效益时间因素 ? 动态投资回报 : 内部收益率 (IRR) 优点 : 考虑投资效益时间因素 ( 更合理 ) 特点 : 做了更多 ( 合理的 ) 假设 缺点 : 计算有些麻烦 ? 二者有极大的关联性 , 可以一起使用 房产买卖和评估 东华大学 MBA 张健 2009 年 10 月 25 日 房地产投资课程之六 买房产 , 不管是用来自住还是投资 , 都是一种投资行为 ? 它不但是绝大多数人中国人一生中所做的最重要的 经济决定之一 ? 而且它和其他任何投资一样存在着潜在利润和风险 . ? 应该会更全面和深刻了解许多影响房产市场包括价 格的变化因素 ? 不论是作短期 , 中期和长期的投资打算 , 这些知识 都会帮助你作出更科学和更理性的投资评估和选择 房产买卖和评估 买房产 ? 如果在一段特定时间里许多因素和指标都是 很好或良好的 , 有些读者就认为这时就是买 房的最好时候和好时候，并决定要买房 ? 但这一决定还是值得我们要更仔细的推敲与 评估 , 这是因为不管购买者是不是这样认为 , 对绝大部分人来说，购买房仍然是一笔很大 的投资 ? 而且对于许多中国人来说，这也是他们一生 中将做的最大的经济决定或决定之一 买房产 ? 期房 ? 现房 ? 二手房 买期房 ? 买期房优点： ? 由于先期就购买，利于选择户型、位置。 买的是未竣工的房子，销售工作刚 刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者 就有了较大的选择余地； ? 买期房贷款最多可以是房价的 80% ， ? 期房的价格一般比现房便宜； 价格给予优惠，房地产开发商对于一个房屋的 开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用 率和减少资金压力 , 许多开发商在初期销售期房时价格适当便宜些 , 也正因为 一般来说期房比现房便宜这一主要因素，所以很多房地产炒作者一般是买期房， 卖现房，从中获利。 ? 买期房缺点： ? 期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不 管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因 , 都给买房者带来不利。 ? 开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性介绍所带来的严重恶果，购房者买房时 看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全 部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别。 ? 如果开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者 , 这种情况在 90 年代 后半期我国许多城市时有发生 . 买现房 ? 买现房优点： ? 对现房，小区内外交通，景观，还是房屋本身，看起来直观， 购买风险小， ? 办理手续后就可入住，不费时 , ? 买现房贷款最多可以房价的 80% ， ? 在整体市场一般或较差的情况下 , 反而有时可以买到较好的房 屋 , 而在市场情况很差的时间 , 这一点非常明显 , 因为这时候买 期房风险很大 , 开发商可能没有能力按时完成项目 . ? 买现房缺点： ? 除了个别开发商保留的房屋 , 一般房型和位置都为剩下的 , 选择 余地较少 ? 在整体市场较好的情况下 , 现房价格也要比期房贵很多 买二手房 ? 买二手房的优点： ? 对不同的房屋选择余地较大 , 小区内外交通，景观，还是房屋本身， 看起来直观 , 周边配套相对齐全 . ? 有时付了首期款 , 如果房屋已空出且卖房同意 , 就可入住，即入住时间 会很短 ? 在许多地区，特别是市中心，期房数量已非常有限，而现房选择更多， 对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。 ? 买二手房的缺点： ? 房产价格时常含有相当水份 , 常常有经验不丰富的买家在付了定金或 买入后发现其它差不多的房产便宜许多等情况 . ? 买 二手 房贷款最多可以房价的 70% ， ? 由于一般都为个人买卖，法律制度和信用制度不完善的情况下，在交 易包括付款和办证中，容易造成互不信任和担心 ? 遇到有些操作不规范中介公司，经验不丰富的买家，可能多付服务费 1. 评估的主要需求者 2. 为什么要评估 ? 3. 市场比较法 4. 投资回报法 5. 成本计算法 项目和土地评估的几个重要方法 1. 评估的主要需求者 ? 房地产开发商 : 土地和房地产项目的评估 ? 买房者和卖房者 : 房地产交易的参与者 ? 企业兼并和收购 : 作为投资目的的房地产项目 ? 发放贷款者 : 决定出借资金的 ( 抵押 ) 范围 ( 多少 ) ? 法院 ( 譬如 , 房地产 ( 分歧的 ) 解决 , 倒闭 ) ? 市场上仅存在少量的可以指