郑东新区写字楼市场调研报告-(最新版）.pdfVIP

郑东新区写字楼市场调研报告 目 录 一、 郑东 CBD 市场现状简述 二、 郑东写字楼状况分析 三、 郑州写字楼未来市场预测 四、 郑东写字楼市场调查分析 五、 郑东典型写字楼分析 2010 年 7 月份 一、 CBD 市场现状简述 郑州东新区 CBD 除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环 规划了 60 栋高层建筑,其中,沿外环为限高 120米 30 栋商务办公高层项目,沿内环为限高 80 米 30 栋商务住宅高层项目. 根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如 “海逸 名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有 “海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工 程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、 “顺驰·第一国际” 这几个项目建出地面或已经封顶。部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。而一向在项 目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多 久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。 二、 写字楼状况分析 此次所调查 CBD 写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、 国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在 10 月入市。目前售 罄的项目有联合中心、绿地 ·世纪峰会、蓝码 ·地王大厦。考虑到综合分析的特性和数量。 我们也将暂时封盘的顺驰 ·第一国际也做综合比较之列。以提高分析市场情况的有效价值， 我们从下列几个方面进行综合分析： 从建筑形态上看： 因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为 30 层左右的单体点 式带裙楼的实体.总建筑面积 4—7 万平方米，4 层为裙楼 (除了地王大厦为 3 层外)。外立面均 为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。而格拉姆国 际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到 140 多米，因为成为环线内引人注 目的项目。 从户型面积分布来看: 主要户型面积投放集中在 100㎡—150㎡ 根据目前郑州市写字楼市场分析, 整层面积基本都在 1000㎡左右，除中油国际整层面积 在 2000㎡左右。主要户型面积投放集中在 100㎡—150㎡之间。绿地项目从 60 到 130 平方米 1 应有尽有；顺驰第一国际则实现了较大的飞跃,单套主力面积都在 200 平米以上。 从客户定位来看：均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主 标准层：从在售项目的户型面积以及做半层或整层出售的销售手段来看,均以国内外知名大型 国有企业、外资企业为主。 裙楼：一般层高集中在 4m—4.5m ，一楼多为银行、商务服务中心为主；二、三楼多为高档中 西餐厅、咖啡厅、健身中心等；四楼一般为多功能厅或会议中心。而且经营方式一般较为灵活， 可售可租，目前来看，主要以售为主，价格不一。 从价格来看：均价有望达到 7000 元/㎡ 从目前在售和即将推售项目来看，目前排在首位的当数绿地峰会天下,均价 7000 元/平方 米,中油国际均价有望达到 7000 元/㎡，从格拉姆目前在售 SOHO 价格来看，其写字楼部分 价格也将达到 7000 元/㎡。 楼层之间差价从 20 元/㎡到 100 元/㎡不等，但主要差价集中在 60 元/㎡；其中绿地峰会天 下达到 100 元/㎡左右。 从大厦配置来看：国际化标准高端写字楼成为主流 大堂：挑高均在 10 米左右(高的是第一国际 12.5 米) ,面积也集中于 500 平方米左右（最小 是绿地·世纪峰会 300㎡）。 电梯：目前市场上使用较多的品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速 1.5—2.5 米/秒之间。根据市场通用甲级写字楼对电梯的要求，梯速不低于 2 米/秒，服务楼层最多不超 过 5 层，联合中心甚至还