房地产项目投融资策划课件.ppt

第三章 房地产项目投融资策划 房地产开发与经营 1 知识目标 1. 掌握房地产投融资的概念、组织形式等； 2. 熟悉房地产投资的特点和分类； 3. 熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。 能力目标 1. 能为房地产项目策划投融资方案； 2. 能从财务管理的角度评价房地产项目的投融 资方案。 学习目标 2 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预 期收益的一种经济活动。 ——房地产投资的概念 3 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资成本高 土地开发的高成本性 房屋建筑的高价值性 4 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资回收期长 土地投资市场 综合开发市场 建筑施工市场 房产市场 5 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 购买力风险 变现风险 经营性风险 社会性风险 投资风险大 自然风险 6 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的特征 投资收益好 7 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 ——房地产投资的作用 改善基础设施 提高居住水平 增加财政收入 带动相关行业 增值收益大 8 3.1 投资策划 一、房地产项目投资策划概述 房 地 产 投 资 策 划 建在 哪里？ 什么 类型？ 卖给谁？ 卖多 少钱？ 什么时 候卖？ 怎么卖？ 9 3.1 投资策划 二、房地产项目投资环境分析 考 虑 因 素 土地 资金 物资 人员 税收 管理与服务 权益保障 10 3.1 投资策划 二、房地产项目投资环境分析 分 析 方 法 冷热分析法 11 3.1 投资策划 二、房地产项目投资环境分析 分 析 方 法 多因素法 ? ? ? ? ? ? ? ? i i i i i i E D C B A W G 2 3 4 5 12 3.1 投资策划 二、房地产项目投资环境分析 分 析 方 法 关键因素评估法 13 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 成 本 费 用 与 投 资 估 算 费用项目 具体组成 单价 总价 一、土地费用 1. 毛地价款 土地使用权出让金、大市政费、 四源费 2. 土地征用拆迁费 土地补偿费、土地投资补偿费、 拆迁安置补偿费、搬迁安置费 等 二、前期工程费 1. 地址勘测测绘费 设计概算的 0.5% 2. 规划设计费 建安费的 3% 3. 可行性研究费 总投资的 3% 4. 三通一平费 三、建安工程费 建筑工程费、设备采购费、安 装工程费等 14 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 成 本 费 用 与 投 资 估 算 费用项目 具体组成 单价 总价 四、基础设施建设费 供水、供电、道路、供气、排 污、照明、通信、环卫等 如：供水 20 元 / 平方米 五、公关配套设施建 设费 幼儿园、居委会、公厕等 如：居委会 900 元 / 平方米 六、附属设施费及室 外工程费 变电室、管道燃气、污水管等 如：变电室 500 元 / 平方米 七、管理费用 工资、福利、折旧、修理费等 3% 八、财务费用 利息、融资代理费、手续费等 九、销售费用 广告费、代理费等 十、其他费用 临时用电费、临时建设费等 十一、两税一费 营业税、城市建设维护税、教 育费附加 销售 5.5% 十二、不可预见费 15 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 收 入 估 算 租售收入 自营收入 配套设施销售收入 16 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 财 务 评 价 静态盈利分析 动态盈利分析 清偿能力分析 投资利润率 财务净现值 借款偿还期 投资利税率 财务净现值率 资产负债率 成本利润率 财务内部收益率 流动比率 静态投资回收期 动态投资回收期 速动比率 17 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 财 务 评 价 例 题 一 18 3.1 投资策划 三、房地产投资分析与经济评价 财 务 评 价 例 题 二 某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第 一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十 年末残值为 50 万元，折现率 12% ，该项目从财务效益讲 是否可行？ FNPV= 203 703 500 ) 12 . 0 1 ( 50 ) 12 . 0 1 ( 132 12 . 0 1 66 500 10 10 2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? t t 投资评价：由于 FPNV=203 万元 >0 ，所以，该房地产投资 项目在财务上是可行的。 19 3.1 投资策划 四、房地产项目投资的不确定性分析 盈亏平衡分析 20 3.2 融资