美国商业地产标杆学习体会(西蒙丶西田丶ggp丶irc等)(新业阳光).pdf

美国商业地产标杆学习体会美国商业地产标杆学习体会美国商业地产标杆学习体会美国商业地产标杆学习体会 战略投资部、总裁办公室 目录 美国商业地产概述 美国商业地产标杆企业介绍 学习体会和启发 美国商业地产概述 关于美国的商业地产（一）  作为购物中心的发源地，美国的商业地产开发也主要围绕着购物中心。 通常通常 ，，一个购物中个购物中心从规划从规划、、投资投资、、开发开发 ，，到出租到出租经营管营管理 ，，均会会由 一家商业地产商来操作。在美国这种成熟的地产市场，商业地产的盈 利主要通过收取租金的方式获取投资回报利主要通过收取租金的方式获取投资回报 ，，至于参与物业开发以及管至于参与物业开发以及管 理都是为了保证这种收益的稳定。所以美国的商业地产商一般会兼具 开发商开发商、投资商投资商、经营商的背景经营商的背景。  购物中心投资额大，动辄是上亿美元，超级购物中心的投资甚至达到 十十几亿美亿美元，从租金来算投资从租金来算投资回报报 ，投资投资回收期收期一般为般为7—10年甚年甚至 更长，大量资金被沉淀下去，所以购物中心的融资是项目开工前必须 解决的难题，如果单纯依靠传统的自有资金＋银行贷款的开发模式对 资金的需求将是巨大，想实现规模发展就更难。 4 关于美国的商业地产（二）  房地产信托投资基金（ Real Estate Investment Trusts，即REITS） 的出现很好地解决了这个难题的出现很好地解决了这个难题,事实上美国的商业地产也正因为事实上美国的商业地产也正因为REITSREITS 而进入了快速发展阶段。通过发行REITS并利用财务杠杆进行融资，以 完成对成熟商业物业的批量性收购成为美国商业地产扩张的基本模式。 当今，美国的商业地产商几乎都是以REITS形式出现（至少会借助 REITS为融资平台），因此谈美国的商业地产就不能不从REITS谈起。  经过长期发展和充分竞争，美国商业地产市场已进入由几十家大型商 业地产商控制的寡头竞争市场，每家旗下都组合着几十家甚至几百家 购物中心购物中心 ，，本报告中提及的本报告中提及的SIMONSIMON、、WESTFIELDWESTFIELD、、GGPGGP、、IRCIRC就是就是 其中具有代表性的四个标杆公司。 5 关于REITS（一）  房地产信托投资基金(REITS）是一种可以公开募集上市的不动产证券 化产产品 ，，主要收要收益来自来自于不动产租不动产租金 ，，是是由专门投资机构进专门投资机构进行房房地产产 投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。  REITsREITs典型的运作方式有两种典型的运作方式有两种 ，其一是特殊目的载体公司其一是特殊目的载体公司 （（SPVSPV ））向向 投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等经营 性物业性物业 ，并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息并将这些物业所产生的经营现金流向投资者还本归息 ；其二其二 是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金作为标的以其收益如每年的租金作为标的 ，均等地分割成若均等地分割成若干份出售份出售 给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债 券的投资方式。 6 关于REITS（二）  1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金 融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定 条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种 金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。根据美国国家房地产投资 信托基金基金协会（Nation Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）统计,至2008年8月，美国上市REITS市值为3002亿 美元美元 ，其中零售类其中零售类REITSREITS市值为市值为741741.8