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旅游项目开发流程 旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也 可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。 项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工 质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 一、开发分期 旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用， 必须经历一个完整的开发过 程。这个过程由若十个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相 互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形 成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况， 可以把旅游项目开发建 设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段； 按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工 准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各 自独立，却乂相互起承，形成一个完整的工作流程。 旅游开发的三阶段五期: 工作内容 开工准备阶段投资决策与合同签定期 开工准备阶段 投资决策与合同签定期 管理架构与运作策划期 开工准备与政府审批期 工程建设阶段资金运作与建设工程期;开业运作阶段开业准备与运作期 工程建设阶段 资金运作与建设工程期; 开业运作阶段 开业准备与运作期 投资决策 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣， 到决定进行旅游投资，需要一个投资 决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、 及对旅游项目开发价 值的评价。有关旅游投资评价，见附件《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一 般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后， 提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》 或《旅游项目投资价值评价报告》， 以作为决策依据。 三、 合同签定 目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制， 导致旅游项目开发面临很大政策风险。 地区差异和法规修改，将对旅游项目开发 产生重要影响。 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、 森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对丁这些资源，都有完全不适 应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特 许经营权是投资商必需合法控制的核心， 其中包括门票收益权、项目开发与招商 权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设 （特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 四、 架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与 管理制度。 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全 不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼丁人力资源培养， 设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。 主要工作内容：委托旅游投 资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计 单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期 间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的 人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作策划 项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策 划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划， 主要解 决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利 估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司， 提供《旅 游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。内容格式参见《广西程阳 八寨旅游总体开发策划简析》（第一期旅游研究）。 为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招 商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。内容 格式参见《宁夏沙湖大漠银河项目策划及可行性研究报告》 （旅游投融资网 ）。 六、规划、设计 兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。项目策划完成后， 或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》,或者直接编 制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。 旅游规 划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。 读者可参阅