职业学院物业管理方案构思.docx

XX职业技术学院 XX职业技术学院XX校区物业管理服务方案构思 PAGE PAGE # 职业学院物业管理方案构思 总体管理构思 （一） 实行项目经理领导下的分级管理 ，逐层考核制度全员考核制度，责 任到岗到人的管理原则。职业学院配备物业经理一人，综合主管 2人，维修工3 人，保洁工45人，秩序维护14人，总员工人数62人的团队（部分岗位可根据 现场实际需求调配增减）。要使62人的团队管理有序，必须实施分级分层，制定 切实有效的考核制度，同时在制度的执行上从经理到基层员工具有同等的执行力， 在分工上明确清晰，责任上明确；在管理的权级上经理总负责制，分管主管分工程 维修，秩序维护和保洁二个体系责任到人，基层员工按区域作业的体系；作业质量 的考核按合同要求制定细化的检查考核标准，由经理 ?主管定时?不定时抽查检查 作业质量作为考核的依据（制定考核标准重在对员工的考核评定，对基层员工轻 罚款重教育鼓励的原则，主旨要调动基层员工的工作积极性和改变工作态度） 。 （二） 全员树立强化“学院是我家，做好服务为自家；学生是我子，宽容教 育予关爱”的服务理念。员工只有把学院从思想上与自己的家一样来看待，学生 像孩子一样关心照顾；才能把从被动工作到主动服务，态度.思想上的转变，才能 发挥工作的潜能积极做好服务。 （三） 执行力?亲和力并重的管理机制。执行力是制度是保障，亲和力是关心 是尊重，理解，全员团队保洁占72%的比重，保洁人员的文化层次较低和年龄结构 较高，在执行力的贯彻上会出现排斥情绪和阻滞思想很正常，但制度一旦实施必 须保证无条件执行，在执行过程中要靠亲和力去化解，让员工感到企业的暖和领 导对她的尊重和帮扶，上级员工在极个别落后员工上采取帮，带的扶差扶缺的方式， 给予一定程度和一定期限的扶助，但对工作态度和无法改变的员工采用末位淘汰 制淘汰以增加员工危机感，责任感。公司和项目部在条件许可的情况下， 适时对确 有生活困难的员工予以适当的慰问和员工生日给予生日礼物等方式， 使员工与企 业之间零距离和增加凝聚力。 （四） 严格执行合同服务项目，拓展外延服务，创造物业服务的增值提升。 合同约定的服务类别和质量是甲方考核的硬性标准， 服务质量要达标是硬性的必 须的才能确保服务费的支付和合同有效顺延 （1+1+1合同续签模式）。在合同服务 项以外本人认为要发掘延伸服务（力所能及，量力而行为原则） ，此目的用自身 团队的技术和公司的力量为学院找出遗留的问题排忧解难， 为企业获得良好的口 碑，信誉，为合同的顺延，次年招标提供优势，外延服务也为微薄的服务费的基础 上再获取一定的经营性收入以达到增收增效（此项目要控制精准，微利为准绳服 务为根本的原则实施）。 （五） 利用现代科技手段，记录并管理作业服务过程，服务有结果 ，有记录, 有痕迹，有追溯。根据甲方的合同模板，在管理上要充分利用科技手段管理员工， 例如面部识别考勤?电子巡更棒巡更等去管理，约束员工的工作纪律，同时让甲方 考核有依有据，校园的各项服务?检查?维修建议根据实际的操作需求，制定严格 的合适适用的记录表格或流转单等完善记录档案， 作为物业服务过程的追溯和甲 方考核服务痕迹的有效材料。 （六） 适时有效的沟通甲方负责人， 把问题消化在发生.扩大之前。双方的合 作作为乙方的代表，项目负责人有责任?义务经常与甲方的负责人沟通汇报工作情 况，工作上的困难和对各类发生和可能发生问题的沟通以此达成共识。 彼此坦诚相 待，做真，务实为甲方精心尽力甲方定会满意。 （七） 服务零打扰，推行“服务先行，静音作业”，创造无干扰教学环境是 对师生的尊重，保洁服务在课前课后作业，保安巡岗静音作业，电梯维保夜间实 施等，只要是影响学院教学的一律安排在非课间作业，细致周到的安排，有章可 循的作业模式定会让学院感受到服务的贴心。 保安管理与维修管理 （一） 保安管理与维修管理合并操作，一是二个部门仅 14名员工，由一位 综合主管承担管理权限完全可以完成，二是保安维修人员为男性员工在部门之间 可以交叉互助，但合并后主管的任职要求相对较高，特别是维修知识经验的缺失 会导致维修成为主管的难题?问题，或者保安管理成为管理的缺陷，综合分析项目 经理要一专多能予以主管适时分担。 （二） 保安管理中行政楼管理员工的素质配备要相对年轻化 ?知识化，行政楼 是服务的窗口，服务的质量直接关系到院领导和教师对公司的评价和服务质量的 考核，要求行政楼保安要眼勤腿勤口勤热情，尽量要求做到礼宾服务（特别强调 院领导）。 （三） 按区域和线路制定有效的作业流程和巡更打点制度， 甲方分配的合同 服务项较多，要合理分配有效穿插作业提高作业效率（因现场未考察深入具体目 前无法制定）。 （四） 建立健全门岗管理制度，对外来闲杂人员拒于门外和严格的登记