《销售型商业产品指引及成本标准》培训（李书方）.pptx

 ;目录|CONTENT;销售型商业分类及定义;是否含有持有商业是销售商业分类的第一维度;无内部 动线;指引&标准名录;《华润置地销售型底商产品定义及技术指引（2015版）》2015年5月发布执行;底商产品设计关键要点;产品类型;规模判断维度 判断底商规模价值的指标有底商与住宅的售价比、底商整体去化周期、售后的租金回报率以及二、三层商业业态引入可能性等4个维度。 ? 底商与住宅售价比 底商最不利层（如二、三层），如单价与本地块住宅均价的比值低于1.4时一般不宜配置，如确需配置应进行详细的市场论证和分析。 底商整体去化周期 根据市场客户调研成果，对本地块底商整体去化周期进行预测，原则上应满足“本地块住宅入住后三月内去化60%以上”的去化速度要求，如不能满足，应重新论证底商的规模配置和售价预期。 售后的租金回报率 根据市场客户调研成果，对小业主未来出租收益进行预测，商铺售后租金回报率参考值为3%-5%，回报率过低的项目应适当调整规模配置或售价预期。 二、三层商业业态引入可能性 根据周边商铺出租经营情况，分析二、三层未来各类业态引入的可能性，可重点关注餐饮业态。二、三层商铺中能明确售后经营业态商铺的面积占比，即业态落位率一般不应低于50%，不能满足时应重新论证地块底商规模配置。 规模检验指标 底商规模低于合理规模指标或超出极限规模指标的项目，应谨慎确定商业规模，进行合理调整。 1）底商规模可参照人均商业面积0.70-0.91m2/人的配建指标确定（指标来源：《城市居住区规划设计规范 GB 50180-93》），不超过1m2/人。 2）底商配比一般不宜大于10%（面积比）。 ?;商铺类型;地块价值分析是底商强排方案的输入条件。 具体的操作方法是：首先进行初步价值分析，主要考虑一级影响因素对地块每个边界的影响，区分商业价值的高低，对应商业规划的强度；然后进行深化价值分析，主要考虑二级影响因素对商业价值的局部影响，与初步价值分析结果进行叠加，最终确定底商的强排方案。;常见形态;垂直交通组织 底商的垂直动线规划应尽可能考虑拉动竖向人流，增加非首层店铺的价值。根据产品类型的不同，做法主要分以下几种情况： 一拖二（三）型底商 通过户内楼梯组织垂直动线，楼梯宽度在规范允许范围内做到最小。楼梯位置应设置在店铺靠后端部位，尽可能保证营业面积，并应便于后期合铺改造。 外廊式底商 一层店铺直接对外，二（三）层为外廊式的底商。设置外廊的二层三层商铺应结合外廊设置外部楼梯，并结合二三层商铺的体量尽可能设置自动扶梯。楼梯和自动扶梯应根据街的长度确定，间距60-80米。应注意楼梯和自动扶梯对立面的遮挡，合理划分商铺。 垂直式底商 一层店铺直接对外，二层及二层以上的店铺，应在一层设置独立门厅和楼电梯到达。门厅和楼电梯的位置应设置在可视性较好的区域，尽可能少占用沿街商铺，并应均衡布置，利于上层商铺分割。 混合型底商 以上三种形式组合的底商模式。例如一拖二+垂直式的底商模式；或外廊式+垂直式的底商模式等。垂直动线将几种类型的交通方式组合进行规划，例如成都凯旋天地一期。;第四章 单体设计;层高 首层及标准层：沿一般道路的商铺，一层不宜低于4.2m ；二层及二层以上不宜低于3.6m且不宜高于4.2m，并应关注与住宅楼层衔接，尽量避免结构错层。 挑高：原则上在不影响容积率和面积计算的前提下，可考虑做挑高以提高溢价，挑高层高控制在5.6m-6m。是否做挑高需进行财务测算，选择货值最大化方案。 其他：当底商正负零随地形变化存在较大高差时，可调节商铺首层层高，尽可能保证在40m-50m范围内商铺二层屋顶平齐。同时应注意控制层高差异，避免出现层高过低或过高的商铺。 有层高限制的区域，应充分考虑突破限制对售价的提升，避免损失货值。 室内外高差 室内外高差应首选采用缓坡的方式处理。 缓坡处理：商铺室内外高差宜控制在100mm-150mm ,缓坡坡度控制在5%以下。 台阶处理：如特定情况下商铺入口需要设置台阶，室内外高差应控制在200mm-360mm。台阶数不应少于2步，且不超过3步。;店招 设置位置：商铺立面应预留店招位置。店招应居中设置于外门正上方；顶层店招不应超过女儿墙高度。严禁在外廊栏板处设置店招。 用电预留：店招用电从商铺配电箱引出，应在设计时预留。 ;空调机位 空调机位的预留应充分结合方案设计布置在合适的位置。空调机位设置方式主要有：置于屋面隐蔽处、置于底商背墙、以及结合外立面设置几种方式。对于采用中央空调形式的面积较大的商铺，需对其空调外机的位置重点关注，统一规划。 置于屋面隐蔽处：应设置空调外机基础，每个销售单元，对应设置一个空调套管；在裙房屋顶集中设置空调位，对应套管编号预留空调位，商家可自行接入空调。 置于底商背墙：空调外机可置于底商面向小区一