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物业企业应对“营改增”测算、准备及举措 “营改增”改增的背景 展开这个话题之前，我们先简单了解下营改增背景和进 程。 我国于 1994年开始实行增值税制度， 将商品和劳务在流 转过程中产生的增值额作为计税依据。增值税是一种流转 税，具有征税范围广和避免重复征税等特点。对于未纳入增 值税征收范围的商品和劳务，对其征收营业税。随着我国市 场经济的不断发展，传统的营业税征收方式逐步显现出自身 的缺陷和不足，存在着重复征税从而加大了企业的经营成 本，阻碍了市场经济的进一步发展。因此，我国在转变经济 发展方式，调整经济发展结构的背景下提出了“营改增”。 “营改增”对物业企业的影响 由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体 不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税 人两个方面来讨论 “营改增”对物业管理公司的影响。 在 “营 改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为 5%， “营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为 6%， 小规模纳税人征收率为 3%。 (一 ) “营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的 影响 对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额 = 当期销 项税额 - 当期抵扣的可进项税额，销项税税率为 6%。这与原 来按照 5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用 的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但 是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销 项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大， 应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方 式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就 会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税 收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。 假设物业管理公司 (一般纳税人 )收取的物业费为 A ，假 设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为 A ，应 缴税额为 A*5%=0.05A ，增值税销项税额为 A*6%/(1+6%)=0.056A 。进一步分析可知，若进项税额 0.006A ，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税 额0.006A ，则“营改增”后企业的税负额将下降。 如，一个年物业服务费 100 万元的物业项目，应缴税额 为 5 万元 (100 万元× 5%) ，增值税销项税额为 5.6 万元 【100*6%/(1+6%) 】，因当期应缴纳的增值税额 = 当期销项税 额- 当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为 0.6 万元时， 应缴纳的增值税额为 5 万元。与原按照 5% 的税率征收营业 税相比相等， 若进项税额 0.6 万元 (0.006A)，为 1 万元时， 缴 纳的税额为 4.6 万元，小于应缴纳的税额 5 万元 (0.05A)，则 “营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额 0.6 万元 (0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。 换另一个角度分析，假设某物业管理公司 (一般纳税人 ) 年营业额为 X ，“