产业园-产业园区运营经验与实践-房地产-2020.pptx

产业园区运营经验与实践;近年来，目前国内产业园区已经进入存量运营时代，产业地产逐渐成为社会关注的热 点和投资新宠，产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。据统计，国内排名 前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿 城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心。 把握产业园区运营之“道”，打造“1+1+13”(3个“1”分别为产业园区、入园企业和所 在区域)的放大效应。;一、华夏幸福基业;运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前， 就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建 设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府 则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产 业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。;? 运营特点 1) 选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展 为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2) 良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的 规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华 夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3) 行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园 区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4) 廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。 产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5) 融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系， 帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企 业入园。;1) 定制服务 针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头 企业为核心的产业联盟，如2013年与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电 力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。 针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股，借助资本帮助 企业或项目孵化。例如华夏幸福自有资本打造孵化器，帮助新兴产业成长，国外目前在美国硅谷有 建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了20余家相关企业的聚集；或携手专 注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内 委托给太库的经营孵化项目共计10个，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北 等地，具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个。 另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。 2015年内合作企业;?;盈利模式 ２) 园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底 地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工 作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收 入、专项基金等。 l 公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取 l 土地整理的利润按整理成本的12-15%计取 l 规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取 ３) 招商引资 收入=项目新增落地投资额*45% 政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还 3) 房地产开发销售 实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持 续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿 的前提，是华夏幸福盈利的关键部分。 4) 后期产业服务和园区管理（固安项目） 在园区服务方面，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供管理服务， 对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建 投资平台。 服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照 年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快企业各项事宜办理进度。;盈利结构;2014年主营业务收入情况