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睢宁恒华项目定位研究报告 谨呈：睢宁县天成房地产开发有限公司 2011.03 壹 市场研究 1、国际国内经济总体运行通胀压力持续存在 、从中央到地方，对住宅房地产打压一浪高过一浪，而对 未有调控 、民间资本走向 、各地按揭放款速度缓慢，开发贷款融资环境恶劣 艺阁观点 1、住房是民生问题，国家对住宅市场的打压将持续很长时 2、连续三次调控都存在错杀住房改善性需求的情况，我们 中短期内将得到纠正 3、通胀压力持续存在，民间资本重新回到楼市，集中到非 板块避险 4、开发商压力持续存在 1、供给总量 ◆睢宁处在快速城市化阶段 旧城改造 城市外扩 ◆开发用地大量集中供应 房产的显性供应量和隐性供应量 ◆2010年睢宁房地产供应量为100万方，2011 量为300万方，较去年增长了200% ◆预计2012年，房地产供应量会更大 2、供给产品类型 ◆主流户型 80-90平方米的二室一卫，100-120 ◆120-140平方米的四室一卫或三室二卫有少量 ◆140-160平方米的户型几乎没有，一房户型没有 ◆双卫户型呈现增长趋势 ◆近半年价格涨幅很小 ◆很少有双阳台户型 睢宁部分竞争楼盘概况 面积 总建面积 户型面积范围 主力户型 建筑类型 建 （亩） （㎡） （㎡） 282 30万 90-120 三室两厅 商业+小高层+高层 现代 220 30万 三室两厅 商业+多层+小高层+高层 古典 94 14.3万 90-120 90-110 商业+多层+小高层+高层 现代 90 20万 85-120 三室两厅 商业+小高层+高层 现代 260 35万 100-170 三室两厅 商业+多层+小高层+高层+ 欧式 花园洋房 212.23 20万 80-140 100-120 商业+多层+高层 现代 32万 三室两厅 商业+多层+小高层 欧式 225.44 30万 90-260 90-140 商业+别墅+小高层+高层 现代 瑞凯国际城 奥体清华苑 3、需求概况 ◆2010-2011年需求旺盛 ◆需求主力为拆迁户，乡镇进城 ◆改善性需求逐步显现，尚未释放 ◆一居室户型需求人群显现，但市场无相关产品 ◆双卫、双阳台等户型颇受青睐 艺阁观点 1、市场产品传统化、单一化，缺乏创新产品 2、一居室户型需求未得到满足 3、房价在3000—4000元/平方米阶段，改善性需求将突显 4、需理性看待目前旺销局面 贰 地块属性 边现状 天虹大道 永安路 永安路 徐宁路（中 文学路 1、地块平整、方正、规模大，利于开发 2、城市北扩，中央大道是未来城市发展的中轴线 3、城北高端生活区格局初显 4 、城北是未来高端商业聚集地 5、行政中心版块 6、学区版块 7、天虹纺织城、星星集团等大型企业毗邻