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管理论文：新形势下住宅小区电力配套建设管理研究  第 1 章 绪 论  1.1 研究背景及意义 1.1.1 研究的背景 20 世纪 90 年代以来，伴随国内经济社会的发展和人民生活水平的提高，全国各地房地产开发如火如荼进行，住宅小区如雨后春笋般地拔地而起。新建住宅小区具有舒适的居住环境、完备的配套设施、称心的社区服务而受到城镇居民的青睐。作为住宅小区建筑主体的附属设施，小区配套的好差一定程度上影响着建筑主体功能的发挥，彰显着业主的文明素养和城市的文明程度。而电力配套属于基础性小区配套，属于住宅配套中的重要组成部分，其安全性、可靠性及智能性直接影响着住宅小区的正常运作和小区居民的生活质量，已成为社会关注的焦点。2013 年 10 月，国务院 2013 年 112 号文件同意对绍兴市部分行政区域进行调整，撤销绍兴县设立绍兴市柯桥区，撤销上虞市设立上虞区，绍兴市辖区由原来单个越城区变为越城区、柯桥区、上虞区三足鼎立，详见图 1-1 所示。近年来，绍兴围绕“三区融合”的目标，合力推进大城市建设，新建住宅小区总量成倍增长。根据绍兴市统计局提供数据，绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区）从 2006 年底 238 个住宅小区到 2016 年底增加至 458 个，短短 10 年时间翻了近一倍。但作为绍兴住宅小区电力配套的投资主体，受成本利润、市场供给、配套政策等多种因素影响，在电力配套的投资策略以满足当前需求为主，显得“短视”、“小气”，致使电力配套设施的产品质量偏差、额定容量偏小、科技含量偏低、智能信息化偏弱。在住宅小区前期入住率不高时，尚且能满足住宅小区的正常用电需求，但随着住宅小区入住率的提高，用电负荷的增加，以及用电需求的多元变化，电力配套隐藏着的设施质量低下、额定功率不足、新型应用滞后等一系列问题都逐步显现出来，与住宅小区使用主体的用电需求间的差距变得越来越大，甚至已危及住宅小区的安全性，状况不容乐观[1]。主要表现在：电力配套设施产权归属不一。明确产权归属是做好建设与管理的前提。目前，由“住宅小区房地产开发公司主导自建、供电公司验收接管运行维护”的模式是绍兴住宅小区电力配套建设管理的主流模式，该模式下住宅小区电力配套设施的直接投资主体是房地产开发公司，运维主体是国网绍兴供电公司，受委主体是各住宅小区的物业公司，监督主体是绍兴市及各区、镇街的房地产管理处（所）。住宅小区房地产开发公司作为住宅小区电力配套的直接投资主体，是个营利性组织，追求的是投资利润最大化；小区居民作为住宅小区电力配套的主要使用主体，在购买、初期入住阶段，除商品房附近有配电变电器、楼道口有电表箱等电力配套设施布局明显有“缺陷”问题会关注外，基本不会去关注配变容量不足、电缆截面过细、设施技术落后等“隐性”问题；运维主体受制于“验收机制的局限性”、“缺陷暴露的周期性”等因素影响，很难在验收、接收住宅小区电力配套设施时，及时发现存在的问题与不足；受委主体受制于“前期物业lsquo;依附rsquo;房地产公司”、“技术力量不足”等因素影响，很难在住宅小区前期入住阶段，将电力配套存在问题与不足及时告诉小区业主和督促开发公司整改；政府各职能部门作为住宅小区电力配套建设管理的监督主体，受房地产业的经济支柱份量影响，往往存在或明或暗监督不到位现象。这些直接影响着住宅小区电力配套的建设水平、安全质量、科技含量。电力配套设施的产权归属不一致给住宅小区的后期运行管理造成了较大的困难。 .........  1.2 国内外的研究现状  1.2.1 国外相关研究动态 美国等西方国家对社区管理方面研究较早，特别是 20 世纪 90 年代初，兴起了新城市主义[7]，开始关注社区配套建设，但涉及住宅小区电力配套方面的内容较少，基本集中于住宅小区供配电技术理论的研究。如：学者 Walker,C.F.、Pokoski,J.L.等人在研究电气设备的额率功率和使用次数、持续时间等因素之间影响，并绘制用电量图形和构建了负荷曲线模型，但在实际应用中欠缺可操作性，借鉴意义不是太大。在自由经济占主导的社会体制下，西方国家在住宅小区电力配套建设管理模式上比较单一，大体呈现供电公司直接投资管理、委托物业统一经营管理以及与国内主流类似采用“开发公司投资建设、供电公司委托运维”等模式。此外，国外在智能用电小区建设方面研究较多，实时性、自主性、互动性方面要领先于国内。但并没有形成系统地智能用电小区建设规范。 .........  第 2 章 绍兴住宅小区电力配套的现状分析  2.1 住宅小区配套的概述 2.1.1 住宅小区配套的构成 随着物权法的出台，许多研究机构和学者对住宅配套的概念进行专门研究，但至今没有形成一套完整的法律法规或规范