万达商业综合体安装成本控制注意事项-张展鹏2011.2.28.docVIP

宜昌万达广场安装工程造价咨询工作总结 宜昌万达广场建筑面积50万M2，机电设备类工程造价近4亿元，工期一年半。本人于2009年6月2日进入宜昌万达广场造价咨询项目部负责机电设备类工程造价咨询工作，现已基本完成结算工作。 万达集团成本部对商业房地产开发成本控制已经非常成熟，成本控制流程，计划安排执行，成本内控指标，招标定标，合同管理，现场签证设计变更管理，商务谈判，各个方面的指导性文件已经很全面科学，具有较强的操作性，保证了和合作单位的双赢，兼顾了企业效益和社会效益。这里我从我所处的层面和理解将各阶段工作中需注意的的一些实务性的事项做个总结： 日常工作总则： 1，计划：对工作必须有前置性；可行性；可操作性的计划，对计划必须严格执行和完成。 2，执行力：对甲方部门和领导的工作指令，必须无条件执行按时间节点完成，一个完成度100%的有小缺陷的工作要好于一个完成度50%的无缺陷工作。 3，个人日常工作管理细节： 1.1，建立个人工作台账（主要记录每天计划和完成的工作内容，部门及领导工作指令，相关注意事项，工作心得）及时登录。 1.2，建立合同管理台账（主要记录所有合同及与合同相关的内容）及时登录。 1.3，建立进度款管理台账（主要记录进度款，各种扣款，签证变更造价等与付款相关的文件，按单位划分），及时登录。 1.4，建立所有工作相关联系人的联系方式及联系地址表，及时收录，方便沟通。 1.5，随身携带工作日记本，对发现的问题，领导要求，工作指令，口头安排等等及时记录，经常翻阅，避免疏漏。 1.6，对个人工作电脑文件管理必须分门别类，文件名称，内容，时间必须详细， 1.7，问题及时报告，及时沟通，禁止拖.等.靠。 成本控制注意事项： A,设计阶段： 安装工程造价控制的最重要部分的是设计部分，这里我将设计容易出现的问题列明，以备参考： 设计单位在设计前必须和万达设计院，商管公司，酒店公司充分沟通，了解万达各业态的详细机电规定，还必须了解万达广场内各营运单位如影院，万千百货，沃尔玛，国美等对机电工程的特殊的具体的要求。有的放矢。避免施工过程中的反复拆改，增加成本。 对于层高超过3.5M的地下室，有吊顶的精装修区域，照明系统不需要设计照明系统预埋管线，只需设计照明电源及照明点位。因为实际施工完全用不上。对于住宅毛坯房插座及室内弱电线路预埋管及插座预埋管以当地交房标准为宜。湖北地区基本不需要。 电缆规格载流量需注意，设计单位往往将备用系数及安全系数放大3至4倍。大而无用。浪费投资。 电缆敷设用线槽建议不要设计带隔板线槽，实际施工多电缆分隔完全不现实，带隔板线槽比不带隔板的线槽贵10%。 有线电视系统及固定电话系统，住宅区，室外商铺网络系统可以由此类服务商负责设计施工，像固定电话及网络系统服务商存在竞争，基本可以减免此类工程投资。减少设计费，还可以收取配套费用。 由于万达的工期紧，图纸设计变更较多，设计单位必须将每次修改的内容在图纸上标明，且附带详细的说明，方便成本部各相关工作的修改和进度， 楼宇智能化系统中对潜污泵设计BA监控没有意义，因强电控制系统已能完成其功能。 B,招定标及合同阶段： 招定标工作是设计定稿后保证项目进度顺利进行，控制工程费用控制的重要工作内容，主要需注意以下几点： 1，招标文件需着重注意招标工程内容的详细，与其他工程的详细界面划分，甲供材范围，乙供材品牌及规格，材质，执行技术规范。纸质版及电子版投标文件的格式。 2，招标文件发出后，需对投标单位投标文件直接制作者用电话，邮件强调招标文件的注意事项，投标文件的格式，对投标答疑尽快确认沟通，避免废标，拖延工期。 3，工程类招标文件的编制有以下注意事项： 3.1，消防系统需注明管材的壁厚，阀门的材质，消防箱的详细参数，需计算喷淋系统在风管及管群下.超过1.2M的吊顶内的上下喷头数量，注意有无吊顶区域的划分；完成消防验收的义务。 3.2，通风空调系统需注明管材的壁厚，阀门的材质，乙供风阀，风口的详细技术参数，明确风机配套配电箱，风机检查接线，调试，风机与配电箱之间管线，温控器与盘管之间管线等工作内容。需计算吊顶下降风口与主风管之间连接风管的面积。需注明风管连接方式，是法兰还是压条等。 3.3，弱电工程因各厂家产品运行模式都有不同，设计图基本只是示意图，招标清单可以以整系统，由各投标单位选定达到设计功能产品报价。 4，设备，材料类招标需注意事项： 总体原则：最好将设备配套使用的配电柜，支吊架，等等相关配套与设备一起招标，减少招标工作量，减少总包施工进度压力，减少因多次采购的不配套问题。 4.1，电缆电线类需注意设计型号和厂家型号的区别，以及不同业态和系统的要求。 4.2，阀门需明确阀门各组成部件的材质，工作压力，连接方式。