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本文由昆山租房网原创/rent/rentlist.aspx 房地产营销对策 摘要：我国房地产市场在经过2006年至2008年的快速上涨行情后，由于国家 出台了从紧的货币政策和限制国外热钱进入中国房地产业的规定后，在部分大城 市房价出现了下降的情况，市场购买者观望气氛浓烈，在这样的宏观大环境下， 能否制定合理的营销策略，打开市场的缺口，在房地产市场已经出现拐点的情况 下，取得优异的销售业绩，对于房地产企业来说，将显得十分重要。本文介绍了 无锡房地产业的基本面情况和房地产营销的概念和特征，阐述了无锡房地产营销 现阶段存在的问题，并在此基础上，提出了解决这种问题的途径。 关键词： 销售走势 营销模式 产品质量—昆山租房网 本文由昆山租房网原创/rent/rentlist.aspx 本文由昆山租房网原创/rent/rentlist.aspx 房地产营销策略分析 一． 房地产业的基本面分析 （一） 房地产的内涵和营销属性 1.房地产的内涵 房地产的内涵，分为狭义和广义两个方面：狭义的房地产是指土地，地面以 上和地面以下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上 面的各种权益以及其经营活动的总称。 2.房地产的属性 房地产的营销属性，可以以其性质，价值和核心分为三个方面，具体如下： （1）房地产的性质：房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房 之载体，房地不可分离。 (2)房地产的价值：房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大 价值的财产，是财富的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了 寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利，如占有权、使 用权、租赁权、抵押权等等。 (3)房地产的核心：房地产为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。 从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性， 但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地产业的兴起和房地产 市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房地产业的基础和前提，也是房地 产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为地价和房 价两个部分，其中，地价是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点来看，地 价在房地产总价值中所占的比重就会越来越高。因此，地产是房地产的核心。 （二）房地产项目营销的特殊性 房地产与一般商品不同，是一种特殊的商品，因此，房地产营销具有其特殊 性，归纳起来有以下几点： 1．具有固定性特征 也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大 的改动。由于不可移动，形成了每宗房地产项目独有的自然地理位置和社会经济 位置，使房地产有区位优劣之分。 2．具有组合性特征 土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部 分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房 本文由昆山租房网原创/rent/rentlist.aspx 本文由昆山租房网原创/rent/rentlist.aspx 地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。 3．具有差异性特征 在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类 型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边 环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经 济位置，使房地产有区位优劣之分。 4．具有保值增值特征 由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。但这是从房地产价格变 化的总体趋势来看，是波动上升的，不排除房地产价格随着社会经济的波动而波 动，房地产本身功能的落后，周围环境的恶化也会使房地产贬值。 5．具有周期长特征 一般房地产项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后， 一般可使用50年以上。 6．耗费资金巨大 房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者 在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面 都要进行细致的比较。 （三）2008年全国房地产走势 从北京，广州，深圳和上海四个大城市可以看出2008年的一线城市房地产产