《选址市场类别》.docxVIP

一、 选址依据 在商业发展上，选址是相当重要的，特别是店铺类的发展。特别是商业店面都会有一 个相对范围程度的辐射区，并且辐射区域根据印象范围和周边环境的变化会相应的改变。 首先，商业选址有几大因素制约着：1居民情况2商圈情况3人流量4交通情况5 街道情况6地域状况7门店结构和成本 8辐射范围内同类竞争情况 店面的销售情况首先被影响到的应该是周边辐射范围内的居住情况，这些会直接影响 到店面的销售情况和产品整合情况，以及门店生长周期等众多影响因素。周边人员的 年龄结构、性别比例、消费特征、住户结构、住宅新旧等都是需要去研究的内容，通 过对附近人群的分析和定型化的尺度，客观的衡量和评价选址在此条件下成功开拓的 可能性，为门店定位提供有力的依据。 商圈氛围的重要性，一是他能够从宏观上位预测整个销售趋势提供依据；二是它直接 影响到店面的定位（商品档次）和门店也太的选择；三是从整体营销战略上来说，它 将主导整个网点布局的合理性，树立品牌的影响力，对于建设和商业氛围，以及提供 定位分析的依据和基础，从何考虑开设门店的可行性，也为从宏观角度考虑网点如何 合理布局提供参考信息。 人流情况，其中包括人流流动方向、人流数量、人流结构、人流行动方式。充足的人 流一定程度上将保证了有利的流通媒介。这一块内容将主要从考察行人的结构、行人 的流量、行人的流动方向和消费倾向等方面，来为店面的潜在消费市场和品牌市场提 供分析和预测的依据。 交通情况，从交通路线、车站、轨道等交通方面入手，联系门店实际情况，根据交通 情况来估测此地区是否存在潜在市场，是否能为潜在的消费者提供交通上的便利，是 否能带动人流量，以此来判定该地段是否具备门店开设条件。 街道情况通过街道的交通规范、卫生环境等方面来考察该位置门店是否醒目， 能否表 现门店装潢的特点，是否与周围环境相辅相成，是否能突出体现连锁品牌的优势地位， 以及来吸引周边潜在消费者，提升对该地区的影响力，带来整体品牌效应和规模经济。 地域状况，了解地域范围内的整个街道、路段。以这些为面，考察点在面上的协调效 果，所考虑的问题将更加细化，更贴近实际，如果非为商业街道的黄金分割点，是否 占据较好的市口位置，是否在地理位置上为促销提供有利的优势，是否能在一定程度 上影响到周边地区的品牌效应。周围是否有一些建筑物、河流等影响店面的辐射范围。 以及此地政府规划情况。 一旦商圈环境确定，必然要考虑到门店结构和成本，如门店的支出和成本是否超出预 算，盈亏是否能够达到平衡，门店内部结构是否有利装修表现等等问题。这一块内容 应从选址租金、选址经营面积和选址整体布局来考虑门店开设的合理性和规范化，重 点考察门店开设是否能够达成“成本支出最小化，赢利能力最大化” 。 辐射范围内的竞争对手的情况，以及与竞争对手的辐射重叠区域的消费者情况，以及 两者的重叠区域的促销政策的对策，并且是否采取转营销的政策避免碰撞。 二、 城市分类 首先是把城市分成 3个类别：①工业化城市：这种城市功能单一，人口较少，大多是 某个或某几个大型企业的员工和家属。根据工业项目的不同， 又可分为：矿业城市，重工业 城市，轻工业城市。此外还有电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围， 属于卫星 城。工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔形”消费结构，一线工人 的数量大，收入稳定，当然绝对值不高， 而且居民对购物时尚的追求不会太超前。 那些商品 种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成功， 而由于这类城市中很少有极贫困阶层， 因此低价、散乱的业态也很难成功。 交通枢纽城市：一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。他们的建 城时间都很早，大多有百年的历史，是商品和信息的集散地，又可分为：门户型（进入某些 地区的必经之地，如山海关），交叉性（几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑州） ，港口型 （一个城市的出海刚和内陆港，如大连、秦皇岛） ，地区核心型（某个地区的核心城市，如 沈阳、西安）。这类城市的居民有典型的“纺锤形”消费结构，即有少量特别富有的阶层和 非常贫困的居民，而中层部分占大多数， 而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。 这 类城市积极吸纳的业态都比较先进， 传统业态不占优。 虽然某些城市中层收入也不高， 但在 跟风驱使下，会把价格带往上烘托。 混合型城市：是上面两种城市的混合，其中很多事受政府政策的影响而成，往往成 为特大型城市或城市群，又分为：工业中心城市，经济贸易中心城市，行政中心城市。这类 城市兼具上面两种特性， 比较复杂，但由于各种传统或现代业态都比较发达， 所以竞争很激 烈。 三、 城市中功能区的分类（居民情况） 当我们确定要进入某个城市之后，就要对其地图按功能进行区域划分。一般我们队城 市作出如下划分： 1） 居住区：人口