写字楼配套商业与综合商业的区别.docVIP

写字楼配套商业是为了满足写字楼商务、办公等需求的配套型商业，相比于综合体（写字楼+商业）中的综合型商业而言而言，二者有很大的区别： 类别 配套商业 综合商业 消费客群 以本写字楼消费客群为主 以周边居民、写字楼、酒店、学校等消费客群为主 项目定位 满足写字楼商务、办公等需求 为满足周边消费者购物、休闲、娱乐等需求 策划定位 相对简单，不需要主题及特定主力店 比较复杂，有较明确的主题及主力店 业态组合 业态相对独立，商户与商户之间的关联度不强 业态及商户组合关联度很大 建筑设计 写字楼底商及地下商业组成即可，不需要有太多的公共空间及活动空间 具有标准的shopping mall的建筑形态，留有较大的公共空间及活动空间，设计明显的交通及户外广告导引，设计合理的人流动线及车流动线 使用面积 由于商业公共面积及活动面积较小，写字楼配套商业的租赁使用面积比例较高 由于需要较大的商业公共面积及活动面积，综合商业的租赁使用面积比例较低 招商进度 由于业态及商户之间关联度较小，各业态商户可同时进行招商 由于业态及商户之间关联度十分紧密，主力店招商对其他商户的进驻及租金的影响较大 商户意向 商务型商户比较喜欢进驻写字楼商业，比如：由于写字楼能够给银行带来较多的银行业务，故银行营业厅进驻写字楼的倾向较高 有些商户不会进驻综合商业，比如：由于营业时间及安全性等因素，银行营业厅一般不会开在综合商业中 管理团队 不需要成立单独的商业运营管理团队，由写字楼运营管理团队直接管理即可 需要成立专业的商业运营管理团队 运营推广 不需要太多的运营推广渠道或者费用 需要较系统的、有效的运营推广渠道以及一定比例的运营推广费用，年度推广费用一般占年度总租金的3%左右 租金差异 各业态及商户之间租金差异较小，一些属于配套功能的商业业态，可能会在租金上有所让步，但独立经营的业态，在招租时，可以锁定高租金的行业 各业态及商户之间租金差异较大，整体租金相对居中 对写字楼影响 商业运营相对简单，易运作，商业运营的好与坏对写字楼品质及租金影响较小。 商业运营相对复杂，商业运营的好对写字楼品质及租金的提高较小，商业运营的差对写字楼品质及租金的负面影响较大。