一则收益法评估土地使用权价值的案例分析.docxVIP

???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 2006 年全国注册资产评估师考试用书 —资产评估》P192 页“收益法在房地产评估中的应用”例 5-4： 某房地产开发公司于 1997 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 1999 年 3 月在此地上建成一座砖混结构的写字楼， 当时造价为每平方米 2000 元，经济耐用年限为 55 年，殖值率为 2%。 目前，该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑占地面积 500 平方米，建筑面积为 900 平方米，现用于出租，每月平均实收租金为 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方 米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 20 元，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率 8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由 国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地 2003 年 3 月的土地使用 权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益 =50×12×900×（ 1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。 1 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? （1）年管理费 =486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费 =2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金 =20×900=18000（元） （4）年保险费 =2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元） 4、计算房地产净收益。 年房地产净收益 =486000-73260=412740（元） 5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额 = 建筑物重置价 2500×900 =46875（元） 使 用 年 限 = 48 （2）计算房屋现值 房屋现值 =房屋重置价 -年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期） 。 房屋年净收益 =房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益 =年房地产净收益 -房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在 2003 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44（年） 2 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 2477407% ×[1- 1 （元） P= ]=3358836.15 单价 =3358836.15/500=6717.67（元） 8、评估结果。本宗土地使用权在 2003 年 3 月的土地使用权价值为 3358836.15元，单价为每平方米 6717.67 元。 二、分析 ： 1．依上述案例，房屋现值为 2062500元，土地使用权价值为 3358836.15 元： 房地产价值 =2062500+3358836.15=5421336.15元 2．利用综合资本化率计算房地产价值。 （1） 综合资本化率。 R= R1×L+R2×B 7% ×3358836.15+8% ×2062500 =7.38% L+B = 2062500+3358836.15 式中： R------ 综合资本化率 R1---- 土地资本化率 L------ 土地价值 R2---- 建筑物资本化率 B----- 建筑物价值 （2）房地产净收益。 年房地产净收益 =486000-73260=412740（元） （3）计算房地产价值。 4127407.38%×[1- 1 （元） P= ]=5348907.11 3 ???????????????????????精品 料推荐??????????????????? 3．分析。 先计算房屋建筑物价值， 再利用土地剩余技术计算土地使用权价 值，分步计算的房地产价值为 5421336.15 元；利用分步计算结果， 通过综合资本化率计算房地产价值为 5348907.11 元，两者相差 72429.04 元，从理论上分析，两者应该是相等的。 问题出在案例中， 计算房屋净收益时假设房屋收益年期为无限年期，该案例土地使用权剩余年期为 44 年，那么房屋收益年期也应该 44 年