保障性住房模式盈利模式探讨.docVIP

哈尔滨商业大学MBA作业 PAGE PAGE 3 现行保障性住房盈利模式初探 “十二五”规划明确提出,未来五年将新建3,600万套保障性住房,包括2011年1,000万 套,2012年1,000万套,2013-2015年共1,600万套。在国家建设重点中，其中现行保障性住房是未来 5年内首要做的项目。其相关利好和扶持政策将不断出现，相比商品房而言不存在政策打压。按照 2009年保障房投资占市场 4%来看，未来有 5倍增长空间，未来5年20%的市场需求将由保障房来实现，市场而商品房市场面临下滑风险。 保障性住房项目的盈利能力不足，曾参与过保障性住房建设的万科、保利集团等也在不同场合对参建保障性住房项目出现亏损发出过声音。北京两会期间，北京市人大代表、北京住总集团董事长张贵林在议案中曾经提出过“如何解决保障性住房的盈利问题？”由北京住总集团承建的北京翠城经济适用房项目建设了10年之久，至今仍有40余万平方米建筑面积尚未完工，而项目承建方却已巨亏21亿元。 一般商品房开发的平均利润率约在15%或以上，开发保障性住房一般在4%左右，虽然保障房利润率低，但未来期间其建设总量大、市场销售有保障。 保障性住房的出售、出租价格受到政府的严格限制，因此我们从保障性住房的成本进行分析，以探析保障性住房的盈利模式。保障性住房其成本主要包括以下方面： 1．土地成本。商品房的土地采取招、拍、挂的方式取得，开发用地的取得与否更多的取决于市场价格因素；而保障性住房中廉租房、公租房和经济适用房多以政府无偿划拨为主，并承担了全部的土地整理费用；即使是限价房需要支付一定额度的土地出让金，但其远低于同类地块商品房用土的土地出让价格，但土地整理费用需承担。 可见保障性住房相对于商品房来讲，其土地成本是相当的低廉。 2．建筑施工成本。主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等项目。 3．材料费用。主要包括建筑主体所耗用的钢材、水泥等建筑材料费用。 从上述成本项目来看，保障性住房的土地成本在成本项目中应该是很小一部分，其主要成本项目集中在了建筑安装成本与材料成本上。 通过查询，建筑施工业利润率在2%-5%间，通常情况下无论是商品房还是保障性住房其建安部分多数是采取发包方式，由建筑施工企业来完成，也就是说一部分利润流向了建筑施工企业。因此，我们考虑设计一个以政府为政策引导，以保障房开发集团为运营主体，下设开发公司、建筑施工公司、材料采购公司、物业公司几个主体，分别从事保障性住房的开发、建设、材料采购、物业管理等工作。将建筑施工、材料采购、物业管理的利润留在集团内部，以使保障性住房的盈利最大化。 运营模式如下： 首先搭建主体，需要政府的政策引导，由开发商与政府签订合作协议，获取保障性住房开发上量的优势，以保证在低利润率下的盈利。其后出资设立全资的开发总公司，下设控股的项目开发公司、材料采购公司及物业管理公司，与大型施工企业合作设立控股的建筑施工公司。 由项目开发公司负责项目的前期、中期、后期各项工作；建筑施工公司主要负责项目主体的施工及其他建安工作；材料采购公司负责项目所需材料的集中采购；项目完成后，由物业公司接手负责物业管理，获取一定的物业费的收入。 此模式下，项目开发公司根据项目开发图纸，按市场价格做出开发预算，其做为一个利润中心，归集项目开成本（包括支付给建筑施工公司的建安成本），确认项目收入；建筑施工公司弱化其利润中心的地位，强调其主要为成本中心地位，充分发挥预算的作用，严格进行成本控制，以使项目施工成本最低；材料采购公司，对项目所需材料采取集中性采购，以采购量取得采购成本的最低。 通过此模式，保证了项目建设成本最低，中间环节的利润留在了集团公司内。 （2011春季班张帆）