奥特莱斯商业模式.pdfVIP

奥特莱斯是英文Outlets 的中文直译，其英文原意是“出口、出路”的意 思，实际上是品牌服装的工厂直销折扣店，由于其在零售商业中专门 销售名牌过季、下架、断码商品，因此也被称为“品牌直销购物中 心”。这种商业模式，在海外已盛行几十年。我国从2002年第一家北 京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，已有约上百家以奥特莱斯为名的商业 中心开业，但大都是民营资本单店运作为主，商贸百货连锁企业进入 这个业态还不是很多，比较典型的就是北京燕莎奥特莱斯由燕莎集团 投资运作、上海青浦奥特莱斯由上海百联集团投资运作，上海巴黎春 天百货连锁也在06年在上海长宁区开出了自己的折扣店，这几家奥特 莱斯性质的商场每年的销售业绩增长速度远远超过百货的增长速度。 从笔者在上海近五年的奥特莱斯从业经验来看，未来这种定位于库存 商品的折扣中心将大行其道，成为不可或缺的重要补充业态。因为这 种定位于“名牌＋低价”的零售业态不仅深受供应商和消费者欢迎，同 时对于一些旧商业地产也具有很强的整合能力。这种零售业态通过国 内7年的发展，已经形成了一些具有代表意义的运作模式，对这些运作 模式的总结有利于我们更清晰的把握奥特莱斯未来发展脉搏。 （一）奥特莱斯物业型态模式分类 1、庄园式奥特莱斯商场 庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。国内典型 代表是上海青浦奥特莱斯品牌直销广场，上海南汇区的狐狸城。这种 模式的奥特莱斯一般拥有清新的空气、便捷的交通、坐落于风景区附 近，常常和旅游项目结合在一起。两至三层的小洋楼、一般配有步行 街、每个品牌均有独立的厅房，同时配有餐饮、娱乐、休闲等功能性 配套业态。这种类型的奥特莱斯优势在于都市假日休闲与购物相结 合，每个品牌展示和售卖相对独立；劣势在于对资金要求较高、顾客 购物受天气或气候状况影响。 2、城堡式奥特莱斯商场 城堡式奥特莱斯主要源自欧洲，带有浓郁的欧洲贵族城堡文化。国内 典型代表是上海枫泾的FOXTOWN，这是由瑞士最具代表性的奥特莱 斯运营商投资兴建的，整个物业就是一个大城堡，合计四层，在城堡 内设有一个个品牌专厅，一些国际运动品牌，比如NIKE、 NEWBALANCE等拥有1000平米以上的工厂折扣店。在城堡内配有餐 饮、茶座等功能型配套。这种类型的奥特莱斯其优势在于购物环境敞 亮、消费者在购物时不受天气和气温的影响；其劣势在于对资金要求 较高、投资回报期较长。 3、大卖场式奥特莱斯商场 大卖场式奥特莱斯是借鉴家居、大型超市的建筑型态，结合节约投资 成本的理念而产生。国内典型代表是北京燕莎奥特莱斯第一期店、上 海金沙江路澳特来折扣商场，其特点就是旧仓库、厂房改建或本身就 设计成类似于麦德龙等大型仓储超市的模式，卖场顶部不做天花吊 顶、消防、空调风管裸露作顶，以达到节省投资成本的目的，还原 OUTLET店的原始本质。这种类型的奥特莱斯其优势在于成本投入较 小、节省不必要的开支，其劣势在于物业条件或购物环境相对较差。 4、百货式奥特莱斯商场 百货式奥特莱斯主要源自百货商场的业态转变，一些老的百货店在市 场竞争过程中主动向奥特莱斯转型，以及有一些原先规划运作百货商 场的物业改做奥特莱斯业态。这种模式的典型代表就是上海飞洲国际 狐狸城，其特点就是百货的烙印比较强，规划运营的诸多方面延用百 货的思路，只不过在货品方面以库存为主。 总结：以上这四种模式无所谓好坏，只要针对自身特点，制定合适策 略，精心运营均可运作成功。 （二）奥特莱斯合作模式分类 1、联营模式 奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一 收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售 提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双方签订的是 联营合同。这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比 较普遍。其优势在于便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双 方风险共担。其劣势是运营管理压力比较大，运营成本也比较高。 2、租赁模式 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式，将 一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。这种 模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。其优势在 于一旦招商成功，后期运营成本以及运营管理压力不大；其劣势在于 商场前期运作资金压力比较大，投资回收期比较长，对厂商的管理和 控制力不强。 3、自营模式 奥特莱斯自营模式一般属于辅助性质的模式。很多奥特莱斯商场在 开业招商初期为降低招商难度会采买一些国际大牌服装作为标杆性品 牌，以此吸引中高档品牌的入驻。奥特莱斯商场往往也会自行