业委会与更换物业程序.docx

关于业主委员会 如何成立合理合法的业主委员会 一、至关重要是先建立业主委员会筹委会。 1、 1 筹委会的产生：先由业主民主推选出 5--7 人，拟定成立业主代表大会筹备组文件，到 区房地局物业科要求成立业委会筹备组。 1、 1、1 第一步，筹委会人员推选过程：一、热心人自荐。二、业主推荐。名单拟定后推举 一名筹备组的组长，由业主代表担任。 注意事项： 1、筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，  并由  10 名以上业主联名推荐产生。 筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。 2、尽量多地利用人力资源，如可邀请辖区的政府部门人员、律师等参加筹委会。 3、注意老、中、青结合。（注：老人是防止与物业扯皮时打前锋，呵呵。） 4、书面知会开发商或物业代表，要求对方派出一名代表参与筹委会，并做好记录，复印 留底。 5、法律规定：筹备组一般由  3 至  9 人的单数组成，其中业主代表  2 至  7 名，建设单位代 表 1 至 2 名。 1、1、 2 第二步，打印出要求建立业主委员会及成立业主委员会筹委会的联名信（告知全体 业主成立业主代表大会的公开信）， 要求所有业主（越多越好， 能达到三分之二即具备法律效力，超过一百名即具备相应权力）签名。 注意事项： 1、信上应列出所选人员的名单及房号。 2、筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房管局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。 3、将筹备组组成人员名单在本物业管理区域内公示。 1、 1、 3 搜集齐签名后即可到市区房地局物业科备案，并知会街道办事处、居委会。 注意事项： １、向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》。 ２、将该书面申请及相关材料复印件报街道办事处、居委会备案，原件自留一份。 1、 2 筹委会的职责：业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会筹备工作。 注意事项：筹委会产生的相关费用可由筹委会有关人员先垫资（注意作好记录、明细），待业主委员会成立后要求物业公司支付。 二、在筹委会的主持下，民主选举产生业主委员会。 ２、1 筹备小组自成立起 30 日内拟好 《业主委员会选举办法》 、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》 ，并在小区内明显位置张贴公告， 征求业主主意。 《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由 2/3 业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程 序都是依据这两个文件进行， 对相关规则、 事项要制定详细。 例如：放弃即视为同意， 人防、停车库等地下空间不计入投票权等。 2、２ 确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算， 物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额， 超出部分按四舍五入处理。 以产权证明书为 准。单位代表须有单位授权委托书。 ２、３ 组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。 由于业主较多， 不可能召集所有业主在 一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参 加业主大会， 此后开业主代表开会即视为开业主大会。 业主代表的产生应经其所代表的业主 中拥有 1/2 以上投票权的业主通过。凡须投票表决的， 业主赞同、 反对及弃权的具体票数经 业主本人签字后， 由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表的投票权是其所代表业 主的投票权的总和。 注：业主大会会议可以全体业主集中统一开， 也可以部分业主分时分区地开； 可以采用 集体讨论的形式， 也可以采用书面征求意见的形式。 但应当由物业管理区域内有 1/2 以上投 票权的业主参加，票权数过 2/3 投票通过，才有效。 ２、 4 筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选 举办法》、 《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主 大会或业主代表大会的书面申请，然后择期召开大会，选举产生业主委员会。 注意事项： ２、４、１ 筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（ 5-15 人，单数），定 出投票时间（ 3-7 天，要报区房地局备案）。 ２、４、２ 汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主 张贴公告。 ２、４、３ 做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可 上门收选票） ，由业主代表和房地局封投票箱。 （点票时由业主代表和房地局开箱和鉴证。 ） ２、４、４业主大会召开１５日前应书面通知投票权人， 并邀房地局、 街道办事处、 开发商、 物业公司等有关人员到场。法律规定，业主成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们 派人指导。 （注：如果他们