烂尾楼专业策划案.doc

第一章． 办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动需要、集中在一群小房子中、各自独立又相互紧密联络相关业务群体。建筑师从土地集中有效利用和降低交通时间和距离考虑，开始将这些分散小房子堆在一起向高发展，把各行业用户集中在一起。随即发觉当这些工作人群集中以后，又需要处理她们其它生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加对应功效设施。经过长久发展，办公楼有了其特定含义及概念。也有些人给出了新名字——写字楼。 独立写字楼尽管功效齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是大家就将相关行业用更多写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市关键商务活动关键区域之一，大大提升了城市空间利用和商务活动和交往效率。 高速成长和发展中中小企业，常常无能力也无必需独立拥有这种带有标志性巨大写字楼，所以这些中小型企业大多租用或购置大型写字楼中一部分，形成不一样企业合并办公。这既确保有独立私密办公地点，又降低相关本身配套设施，利用社会化服务方法降低相关成本。所以，写字楼就要充足考虑这些用户特点而努力争取使相关配套设施齐全，服务功效齐全。 二．办公楼环境 这里指是大环境，即办公楼所在区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间计划布局等一系列影响办公人员生理、心理原因。 写字楼给人印象是耸入云端玻璃幕墙、富丽堂皇大堂、行色急忙白领、门口拥堵车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作场所，而非企业张扬个性、推崇发明力工具。不过，建筑本身其实不过是一个水泥做盒子，最终给予建筑个性其实是身在其中住户、是人、是企业。 现在最通行说法，健康写字楼是指符合大家对工作环境质量要求，拥有现代建筑所含有多种优势，兼具健康性和环境性写字楼。对“两空一绿”有很高要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一） 交通交通便利是办公楼基础条件，其决定了职员上下班方便和所需时间长短。职员在选择企业时，假如要转几次车才能到企业话，往往还是要考虑考虑。转车一是耽搁时间，二是可能会影响到职员心情、增加疲惫度。所以，地铁沿线、交通枢纽等全部是做办公楼首选。（二）气氛除了交通外，是否有办公气氛也至关关键。如莘庄地铁站周围，尽管拥有轨道交通便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥混合体，它一样含有生命力，而这种生命力和周围环境气氛息息相关，写字楼对于气氛要求更是不可或缺。这种气氛就是中央商务区（CBD）气氛，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼租价也是较高。 （三） 品质写字楼本身品质也十分关键，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应含有完善配套服务体系，如设置职员快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为职员解除疲惫、放松心情营造良好空间。而卫生系统和运输系统考虑也是符合健康标准关键依据。 （四） 景观白领阶层天天全部在一个高压强度状态下工作，轻易产生压抑感，也需要一个事物使她们放松心情，或是激发她们工作爱好和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定绿化或是景观。 （五） 精神良好工作气氛能够让人精神焕发，和建筑相得益彰外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层了解以外健康，则是精神或是心理健康满足和真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一个不可名状荣耀。 三． 办公楼市场情况（一） 现实状况上海写字楼市场自20XX年年中起开始复苏，首先租金开始上调，出租率也稳步提升；其次上海GDP已经连续保持两位数增加，连续、平稳、有序经济发展增强了外商投资信心，为上海写字楼市场发展提供了无限机遇。戴德梁行实施董事认为，现在上海住宅市场经历一段时间发展，已经日趋成熟，竞争也比较猛烈。而销售型写字楼，尤其是甲级写字楼，作为一个新产品，市场正处于成长阶段，并拥有宽广成长空间，应该有机会取得较高投资回报。现在，上海写字楼市场供需基础持平，空置率也处于10％～15％正常范围。未来几年，上海写字楼市场将展现需求强劲、供给适量，从而租金稳中有升总体发展趋势。 （二） 行业特征不一样行业、不一样规模、不一样办公性质企业对办公环境要求是不一样。大型企业运作模式比较成熟，职员办公时间较为规律，工作内容有章可循。而中小企业多处于事业增加期，没有固定工作模式，办公时间弹性很大，工作内容多包含发明性、开拓性领域。这种工作性质、运作模式差异最终表现为对企业办公环境需求不一样。 写字楼分布逐步显现行业特征：如陆家嘴地域写字楼租客以金融业为主，南京西路和淮海中路写字楼租客则以咨询业和服务业为主。未来，这种行业特征将更为鲜明，以形成积聚效应。所以写字楼租售率受某一行业兴衰影响将更为显著。 （三） 前景据戴德梁行资料显示，现在上海市场甲级写