场地租赁合同中的法律问题.docxVIP

场地租赁合同中的法律问题 实际是一种的租赁 , 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第 28 条规定 : 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将 土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用 , 由承租 人向出租人支付租金的行为 .1999 年生效的《土地管理法》将国有 土地租赁规定国有土地有偿使用的方式之一 , 但没有给出明确的定 .1999 年 7 月, 由国土资源部印发的《规范国有土地租赁若干意见》中, 再次为国有土地租赁做出新的定义 , 即“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用 , 由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的 , 并支付租金的行为 . ”同时该《规范国有土地租赁若干意见》明确规定只有原有建设用地因发生土地转让、场 地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的 , 可以实行租赁 . 从以上相关法规规定可以看出 , 场地租赁实际上是导致土地使用权租赁的原因之一 , 因此 , 场地租赁期限应当受到土地租赁期限的 约束 . 根据《规范国有土地租赁若干意见》有关规定 : 土地租赁期限 分为两种 , 对于短期使用或者用于临时建筑物的土地应实行短期租赁 , 短期租赁一般不超过 5 年, 对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长 期使用的土地 , 应实行长期租赁 , 具体租赁期限由租赁合同约定 , 但租 赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限 . 《城市房地产 管理法》第 3 条明确规定 : “国家依法实行国有土地有偿、有限期使 用制度” . 第 13 条规定 : “土地使用权出让最高年限由国务院规定 . 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (1990 年 5 月 19 日国务院第 55 号令发布 ) 第 12 条规定 : “土地使用权出让最高年限 按下列用途确定 :(1) 居住用地 70 年;(2) 工业用地 50 年;(3) 教育、 科技、文化、卫生、体育用地 50 年;(4) 商业、旅游、娱乐用地 40  ” ;(5) 综合或者其他用地 50 年. 根据以上规定 , 场地租赁合同根据涉及不同用地的性质 , 租赁期限可以大大超过 20 年的期限 . 正是由于上述相关法律法规规定的不统一 , 导致在实践中当事人在订立合同时无所适从 , 容易产生纠纷 , 产生纠纷后也不利于解决 . 但 是根据我国法律层级效力的相关规定 , 笔者建议在现行法律框架下 , 最好依照《合同法》的规定 , 以 20 年为限 . 根据笔者的经验 , 由于大量的场地租赁后 , 承租方均会发生数额巨大的后续投资 , 例如改建、扩建、新建厂房 , 房屋装修 , 环境绿化、美化等 , 并且往往会将上述投资作为企业的固定资产用于企业的持续经营和发展中 , 因此 , 对于承租人来说 , 《合同法》规定的 20 年租赁期限显然不足 , 而对于出租方来说 , 由于土地稀缺性的逐步显著化 , 当然希望能在短期内实现场地的增值利润 , 因此 , 租赁双方在租赁期限上会有一些分歧 , 但是作为律师 , 或者专业法律人员 , 如果从合同的整体性来说 , 其实前述分歧是完全可以化解的 , 例如可以采用在租赁合同中明确约定续租或者订立补充协议的方式明确续租 , 然后将租金以递增的方式予以调整 , 对合同到期后全部地上物 ( 包括改、扩、新建物 ) 归出租方所有等方式 , 以达到双方利益的平衡 . 2. 场地租赁合同履行中的改扩建及新建建筑法律问题 . 绝大部分场地租赁合同在履行过程中都会涉及承租人在租赁场地 范围内 , 为生产经营的需要进行改、扩、新建建筑 . 《合同法》第 223 条规定 : “承租人经出租人同意 , 可以对租赁物进行改善或者增 设他物 . 承租人未经出租人同意 , 对租赁物进行改善或者增设他物的 , 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔