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浅谈大型购物中心评估难点及解决方案 内容摘要 随着我国房地产市场的快速发展， 房地产市场越发活跃。 特别是国家经济政 策转型的开始， 由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方 向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。 房地产评估基本方法包括市场法、 收益法和成本法。 而成本法为历史成本的原则 不适用于经营性的购物中心价值评估。 对于交易比较活跃的地产项目市场法是一 种最简单 、最有效的方法， 因为评估过程中的资料直接来源于市场， 同时又为即 将发生的资产行为所评估。 但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业 态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。即使建筑体量、 区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨 大差异。因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对 租金的计算。经营性物业最适用的收益法， 对购物中心项目评估来说也同样适用， 但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型， 是收益法进行评估的 难题。 本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因 素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金 水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。 关键词：收益法 购物中心 购物中心项目评估 业态配比 技术线路 第一部分、购物中心的特点 商业地产是指用于各种零售、 批发、 餐饮、 娱乐、 健身服务、 休闲等经营用途的房地产。 狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、 商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的产业地产既包括零 售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。我们今天主要 讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和 Shopping Mall 的评估。 购物中心（ Shopping Center/Shopping Mall ）国际上没有一个统一的标准定义，不同 国家及组织对购物中心的定义不同。 国际购物中心协会（ ICSC）的定义是由开发商规划、建 设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多样化的商品街和宽敞的停车场， 能满足消 费者的购物需求与日常活动的商业场所。中国对购物中心的定义安装《零售业态分类 （GB/T18106-2004 ）》中的定义“购物中心是多种零售店、服务设施集中在由企业有计划的 开发管理运营的一个建筑内，或一个区域内，向消费者提供区域性服务的商业集合体。 ” 下面，我从大型购物中心的特点分析出发， 大家讨论一下现场勘查和评估中需要注意的 一些事项， 提出评估购物中心应采用的几种方法， 并对一些具有代表性的购物中心的评估难 点和技术路线提出探讨性意见。 一、 大型购物中心特点 1、投资开发和产权 大型购物中心项目往往属于经营性房地产。 由投资发展商有计划开发， 统一规划、 统一 建设、统一产权（属于投资发展商） 。正是由于这只租不售的特定的经营模式，导致购物中 心在市场上往往缺乏交易实例，难以寻找可比较的交易实例。 2、管理模式 “统一管理、分散经营” 。统一管理是购物中心区别于其他商业业态的核心，即统一租 户管理，统一策划管理，统一招商，统一物业管理，统一营销管理，统一服务管理、服务监 督，使得购物中心对外形成一个统一的形象； 而分散经营是在统一运营管理的原则下实行卖 场租赁制， 专业专卖等各种零售店铺及餐饮、