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成都华阳滨河花园项目整体策划 目 录 一、 市场背景 二、 项目分析 三、 项目定位 四、 客源定位 五、 产品建议 六、 推案策略 七、 广告策略 八、 销售执行 一、市场背景 成都房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两 个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下： ( 一) 九九年之前，被动销售的暴利阶段： 客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买 存在一定盲目性。 开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚 严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销 售机构极度排斥。 项目特征：产品形式单一（多层为主） ，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特 征（集中在二环路内外开发居住楼盘） 。 销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无效的表现及宣传手法，不 注重品牌的培养和树立。 （二）2000 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段 客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户 消费逐渐成为市场主力。 开发商特征：迫于竞争的压力