xx开发项目定位.pdf

海东项目定位建议 一、项目地块情况 1．土地条件分析 ——静态土地分析 地理位置:项目处于洱海东侧，大理海东新城北侧，海东镇南侧 金梭岛旅游区域内，距离大理龙山行政中心直线距离 10.7 千米，距 离下关市传统意义居住、商业、人口集中区（建设路、人民公园）15 千米左右； 区域意义：该区域为政府重点打造的大理市未来新城区，环洱海 旅游景观带重要区域；大理市人民思想上传统认知的穷乡僻壤，不利 农林发展，不利生存之地；是旅游者去往旅游热点双廊的必经之路 同时也是途经大理去往丽江的新选择； 土地指标： 地价 用地面积 建 绿 综合用地 用地 筑 限 综合用地 建设用地 综合 建设 开发强度 性质 密 容积率 地 高 单价 单价 用地 用地 度 率 面积 面积 20 万元/亩　40 万元/亩　 　 298 亩 不低于 50% 商住 1.0 以下 　 　 交通条件：环湖西路通车； 配套情况：缺乏人居和商业配套； 地形地貌：山地面海景观，总体坡度较大，地形地貌不规则； 景观噪音：可以最大限度的欣赏苍山洱海自然风光，海东镇的田 园风光，下关市区的城市景观；日照强烈，常年风大，植物稀疏，土 地贫瘠，天干物燥，风噪较大； ——动态土地分析 城市格局变化：未来海东新城的建设对该区域的价值带动会产生 巨大影响；海东旅游开发带的整体影响将对该项目产生重大影响； 片区价值变化：该区域的居民人均收入在不断增长，人口规模不 断增加，外来游客特别是散客的增加量明显，片区效应价值增加；旅 游接待能力较弱； 片区经济增长方式正在由传统农渔业正逐步向旅 游服务业转型； 交通条件变化：环海东路、大丽高速贯通使得该区域的交通瓶颈 明显得到改善，未来攀枝花到大理的高速公路下口在该区域设置，针 对大理的自驾游客户主要来自成渝，这对该区域的发展将会带来极大 的便宜；双廊作为海东已经发展起来的旅游热点，通过项目区域到达 双廊直达丽江方向，将形成未来成渝到滇西方向旅游的主要通行游览 线路； 商业配套改善：该区域极度缺乏商业及人居配套，形成规模商业 配套尚需时日，或者说基本不会形成大规模的商业配套；信息显示 万达广场意向选址海东区域，但是由于该区域人口规模增加困难，万 达广场会做什么样的项目，会带动什么样的人流进入，尚无可查； 景观再造：基于海东特殊的自然环境，风大土贫，项目再造良好 的景观系统投入将会非常巨大，但挑战也是机遇，在贫瘠的土地上建 设绿洲，将使得项目的视觉效果非常突出，如沙漠绿洲一样惹人注目 和向往； 2 ．SWOT 分析 S(优势)： （1）项目视野开阔，本体具备优越的山水资源，有条件形成无 敌美景，拥有开发豪宅产品的先天条件； （2 ）政府在该片区打造新的行政管理中心，中央公园，公务员 小区，高级酒店集群，有机会形成新的 CRD （即文化娱乐休闲中心区）； （3 ）项目可以排除大理风格建筑，另辟蹊径，形成新的建筑风 格； （4 ）低容积率的产品组合； （5 ）项目由环湖东路、大丽高速和海东新区市政一级道路贯穿 交通方便，具备多种产品组合可能； （6 ）开发商具有旅游背景； W(劣势)： （1）大理地区本地客户对该区域的价值认知度较低； （2 ）项目位于以刚需为主的四、五线市场，针对客户溢价能力 不足，本地顶级客户针对高端产品的购买力明显较弱，圈 子