广西柳州鹿寨项目整体营销推广方案_55p_20125月_酒店式公寓_开发策略_营销推广策略.ppt

;;政策走势;政策面走势;; 由于延续上年度从紧政策、限价政策、限购等政策，房产市场态势仍然是延续了去年来的低迷状态，从全国整体市场而言价格下行趋势明显，成交量也呈现下行趋势。 柳州市作为刚需为主的城市，整体价格趋势相对稳定，从3月份数据上可判断成交量略有上升。2012柳州房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长，柳州及其周边县份，刚性需求不会出现颠覆性变化。;鹿寨在售住宅楼盘详析;鹿寨县房地产项目分布图;楼盘名称： 金鹿新城 新房类型： 住宅 价 格： ￥ 3000 房屋属性： 商品房 开 发 商： 柳州市金地房地产开发有限公司 售 楼 处： 广西柳州市鹿寨县城南开发区园丁南路 售楼电话： 0772-6860188 6860199 交房时间： 2011-2-25 物业类别： 多层 高层 小高层 装修状况： 毛坯 建筑类别： 框架 交通状况： 衔接城市主干道：迎宾大道、园丁路、南环路、创业路,距离桂柳高速路口仅200米 投 资 商： 柳州市金地房地产开发有限公司;本 地 地 产 项 目;本 地 地 产 项 目;本 地 地 产 项 目; 主力产品 目前在售在5个项目，基本都是以三房为主力房型，少量两房的货量出售，面积几种在120-130平米较大三房。 价格走势 鹿寨县受整个大环境政策影响，2012在售楼盘价格增幅平缓，面市价基本维持在3200-3500之间较长时间，通过各种优惠策略会造成实际成交价格低于此价格区间。;本地二手房概况; 二手住宅情况 ①价格：从11套各区域二手房价格综合平均后为2880元/平米。 ②户型：二手转让信息中，以三房为主力户型，面积都集中120-130之间。 ③装修状况：在二手转让房源中都是以毛坯房转让。;鹿寨酒店类物业现状和租金情况; 目前鹿寨还没有纯正的酒店式公寓物业，在房地产行业整体市场疲软，去化率不高的情况下。选择与当地在售物业差异化的产品是规避市场竞争的极好方式，另外带有高附加值的酒店式公寓优势明显： ①面积不大，适合投资人群 ②总价不高，容易接受 ③客户群体广，覆盖了第一次置业的年轻购买着、刚需客户、投资客户 ④给与投资者以足够的信心。 ⑤可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。 ⑥返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大的促进作用。;第二部分 项目分析;;SWOT分析;产品定位;项目;◆成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业； ◆小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公房，租金除供楼外还有盈余； ◆花费较低的价格却能享受高价房的功能； ◆总价低首付款与每月还贷款压力小； ◆房子个性鲜明，升值空间大； ◆入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求； ◆减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神压力： ◆工作休闲便利。;;目标客户描述——主要有以下三个方面的主要特征;投资客户60-65%，自住客户30-35%，其他客户5-10%; 主要目标客户为专业型投资客户、政府公务人员、过渡性置业者;稀缺产品 ;主推案名;;;;;;形象定位——DM海报;规划策略;产品建议;产品建议——商业形态;产品建议——商业形态;产品建议——公寓形态;产品建议——商务公寓产品户型分布;产品建议——商务公寓产品户型分布;建筑风格;开发建议;施工节奏建议;销售策略;销售总体量预测;;营销策略总控——一期（酒店公寓）;营销策略总控——二期（裙楼商业）;重点营销策略简述;酒店式公寓销售重点策略;项目返租测算;时间;