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全国法院第二十六届学术 讨论会征文 审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析 山东省荣成市人民法院 于洪香 二○一四年五月二十三日 1 / 12 论文独创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是我个人进行研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，特此声明。 2 / 12 作者签名： 日期： 编号： 审理房屋所有权纠纷案件几个实务问题探析 论文提要： 年月日第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过的《中华人民共和国物权法》，离月日起开始实施还有一段时间， 《物权法》是保护最广大人民利益的基本法律，是维护我国社会主义基本经济制度的重要法律，关注民生，保护老百姓的切身利益是这部法律设立的宗旨，它的颁布标志着我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济社会的发展和和谐社会的构建产生深远影响。 一直以来，房屋所有权的保护可以说与老百姓关系最密切，也是物权保护中的关注热点问题， 所谓“安居才能乐业，”但是现实生活中，社会、经济关系复杂多样化的特点，房屋所有权保护中存在着行政权力介入和渗透的情形，大量矛盾纠纷产生与房权证是否有效相关联，本文试从一起案例审理中对房屋所有权的登记制度进行分析,找出其中的症结，从中发现解决问题的办法。 （全文大约字） 3 / 12 以下正文： 一、房屋所有权登记与实际不符产生的纠纷的解决 房屋所有权登记涉及公民房产权利保护，与老百姓关系之密切不言而喻，也正基于此，在房屋权属争议的民事诉讼中，房屋所有权登记出现的问题成为纠纷的始作俑者。 有这样一起案件：甲有子女乙和丙，年甲自建房屋，乙在其中居住，在房屋管理部门进行房屋产权登记时， 村委以乙的名义申报。后甲与乙发生纠纷，起诉后经法院调解，确认房屋产权归甲所有，乙遂从该房中搬出，后丙经过甲同意后搬到该房居住，但发放房权证时房屋所有权人登记一栏是乙，所以房权证发给乙，丙领取土地证时，发现土地证也登记在乙名下，遂要求村委将土地使用人乙改成丙，村委征求甲同意后，将乙改成丙，然后丙持更改后的土地证又去房管局领了一个房屋所有权人是丙的房权证，这样丙就在该房屋居住直到甲去世，甲去世后，年乙持房管局发的房权证将丙告上法庭要求返还房屋，丙也拿出房权证来抗辨，对此，在这起房屋产权纠纷案件中，诉讼标的是争议房屋的产权，双方当事人对另一方当事人据以主张产权的房地产权证的效力提出异议。行政机关颁发房地产证的行为不是诉讼标的，怎么理解乙、丙所持有的房权证的性质？该房屋归属如何认定？ 从性质上来讲，房屋所有权登记属于国家房屋管理部门对所申请房屋所有权进行确认的一种程序， 体现的是国家行政机关的意志，标志着国家房地产行政主管机关依据相关法律对房屋所有权归属的认可和公示，属于公法的范畴。从这一点上来看，房屋所有权登记 4 / 12 具有不容置疑的公定力。也就是说，只要某一行为注入和渗入了行 政机关的意志，不管这种意志是自由裁量的还是羁束的，该行为就 是行政行为，在不存在无效的情形下，应当推定合法，即具有公定 力。即便如此，由于行政行为效力存在差异，即行政行为存在无效 行政行为和非无效行政行为之分 1，对于无效行政行为， 依照各国通 例，不一定必须通过行政诉讼的途径解决，在民事诉讼中，法院可 以直接作出判断，不予以采纳。对于非无效行政行为中，又有形式 审查行政行为和实质审查行政行为之分。按照权威部门的理解， 我 国颁布的《行政许可法》，其中第条将行政许可行为分为形式审查 行为与实质审查行为 2。应当注意的是， 区分形式审查行政行为和实质审查行政行为的标准是法定标准，而不是事实标准。即法律规定只需形式审查的就是形式审查行政行为，即使行政主体事实上进行了实质审查，该行政行为依然是形式审查行政行为，如房屋登记行为；这一点从有关的行政法规中也可以查知，建设部《城市房屋权属登记管理办法》 第十七条第二款规定： “申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、 协议、证明等文件。 ”这里只规定权利人申请转移登记应当提交哪些材料，并未规定房屋登记机 关是否应当对权利人所提交有关材料的真实性和有效性，如房屋所有权是否清楚，交易行为是否存在瑕疵等进行实质审查。 国务院《城市私有房屋管理条例》 第七条第二款规定： “证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”对此，应当理解为：该行政法规并未赋予房屋登记机关查清有关事实后确认房屋所有权的 1之所以不说无效行政行为与有效行政行为之分，是因为无效行政行为与有效行政行为不是完全相对应的概念。某一行政行为 虽然不是无效行政行为，但不能因此说就是有效行政行为，因为该行政行为可能是可撤销的行政行为。 2参见乔晓阳主编：《<中华人民共和国行政许可法>释义》，中国物价出版社 2003 年版