小区物业投标方案书模板关键技术标.doc

正本 盐城“***小区”前期物业服务 （技 术 标） 投 标 书 招标人名称： ****房地产开发 招标项目名称： ***** 小 区 TOC \o "1-4" \h \u 4705 第一章 项目概况、特点及管理方法 2 20808 第二章 质量管理目标及管理方法 3 4061 第三章 物业管理服务内容 6 5298 第四章 人力资源配置及管理 14 27946 第五章 管理规章制度 15 29896 第六章 档案建立和管理 16 第一章 项目概况、特点及管理方法 盐城“***小区”在盐全部区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东计划用地红线东侧，北至三河子河计划用地红线南侧。总计划用地126022平方米；计划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。 项目特点: 1、因为该项目受所处位置周围住宅区物业管理情况影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。 管理方法：在深入了解现场情况基础上，结合本企业在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性日常运作管理方案，确保有效运作。 2、该项目因为开发周期长，治安工作较难管理，所以安全保卫任务负担较大，治安好坏是业主衡量管理绩效关键。 管理方法：在现场勘查，实地计划定位基础上，结合本企业在其它管理项目取得经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全方面防范”整体治安管理防范思绪。在装修中实施“有章可循、违章必纠”管理措施，灵活利用多种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。 第二章 质量管理目标及管理方法 质量管理目标： ——制订《前期物业管理服务协议》、《住户手册》和其它相关规章制度，明确服务质量和双方权利和义务。 ——业主满意率80%以上。——维修立即率90%以上。——维修合格率100%。 ——房屋外观整齐完好，管道通畅完好。 ——每六个月一次业主满意率咨询活动，建立回访制度和回访统计。 ——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超出12小时，中修不超出48小时。 ——公共场所卫生整齐，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。 管理方法: 1、在总体管理方法上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。 该项目在管理方法、管理手段和管理人员方面管理模式，实施以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采取全封闭安全预案制。 安全问题是业主永远最关心问题，企业在进驻现场前先了解安全死角，将物业在安全管理上不足和缺点找出来，制订有针对性安全方法，将预案作为职员培训依据，逐步提升安全管理实际水平。对人员物品进出实施分类控制，对业主采取“记忆+规范”方法，对租户采取凭证出入，对散客采取登记有效证件控制出入，实施立体化管理。 3、在服务方法上采取特色服务和个性化服务。 （1）时效工作制 对业主关心工作全部要求要求时间完成方为有效。将相关工作步骤公告给业主监督，对未按要求办理进行处罚，以提升业主对我服务感到满意。 （2）首问负责制 对业主问题，第一个接触业主工作人员应负责将问题向项目管理处进行反馈，不能以任何理由进行推诿。对于业主问题必需有回复，不能久拖不决。 4、实施系统化管理。 （1）组织系统 A、组织机构设置标准是精干高效,一专多能。项目管理处直属企业总部管辖，实施整体管理方法。 B、项目管理处内部实施重在领导,降低管理步骤,提升工作效率。项目经理属管理层,下设全部为操作层。 C、项目管理处是指挥、控制枢纽。设置服务热线，负责搜集,归档整理和日常指挥功效。 D、保安负责公共秩序维护及消防管理；管理员负责小区二次装修管理、楼宇巡查和管理，物业管理费、水电费等相关费用收取工作；水电技术员负责设备维修、养护及运行；保洁绿化员负责小区全部公共区域卫生保洁及绿化养护。 （2）整体运作程序系统 A、整体运作步骤标准是全方面、合理、高效，环环相扣，相互制约，确保各步骤紧密衔接,既无盲点,又无积淀。 B、全部运作过程全部有严格监控确保,充足表现管理效率。 （3）内部运作系统 A、在内部运作步骤设计中,坚持全过程管理,确保指挥,监督封闭性。管理层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理步骤出现缺漏和盲点，有效确保管理立即到位。 B、操作层职责明确，工作程序有严格质量文件进行规范。同时提倡全员质量管理，充足授权，在权责范围内最大程度地调动职员工作主动性和主动性。 （4）信息反馈系统 A、