[西安]房地产住宅项目后评估报告.pdf

西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月 西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞 得，2004 年1 月15 日正式签订土地出让合同后，至2007 年6 月全面入伙，并达到后 评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财 务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其 中，在此表示谢意。 目 录 核心内容提要1 【项目概况及评估综述】3 【项目投资管理评估】3 【项目规划设计工作评估】5 【项目营销工作评估】8 【项目进度、工程管理评估】 14 【项目成本管理评估】 18 第 1 页 共 20 页 核心内容提要 【投资管理评估】  西安市2002 年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目 规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大 了中海地产的品牌影响力和辐射力。  通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市 场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产 新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】  该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费 用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要 总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。 【规划设计工作评估】  本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观 及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得 以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】  中海华庭项目在对市场充分研究的基础上准确定位，并根据市场变化对住宅和商业定 位进行了调整和完善；在国家宏观调控初期快速开盘以避免调控对项目造成的影响， 并在后期通过分批销售不断提升售价；在销售合同中规定会所、泳池、车位的权益归 发展商所有，并成功实现了这些物业的销售。 【发展进度、工程管理评估】  项目计划的编制对不可遇见因素估计不足以及对总包单位的进度管控不利等，导致项 目发展进度存在较大的滞后现象，对项目的形象、发展成本、项目销售都带来了一定 的负面影响。  本项目对总包单位的选择不够理想，对进度和质量控制等方面造成一定的影响；在分 包管理方面，基本能够按照总体施工计划安排完成各自承包合同内的工作内容，总体 情况较好，但也存在工序交接不清晰、责任范围存在“灰色地带”等问题；另外通过 售楼区域样板装修工程管理，总结了改进措施，为今后工作提供了宝贵的管理经验。 【成本管理评估】  项目实施阶段与可研阶段相比，由于实施情况与成本预测时相差较大，如项目采用无 图分判模式以及三年期间只发展一个项目等原因，造成项目建安费用和公司管理费用 上超支较多，总发展成本比可研预期超过较大。 第 2 页 共 20 页 西安中海华庭项目后评估报告 【项目概况及评估综述】 1、 项目概况  中海华庭项目地处西安市南二环路西段南侧、群贤庄小区北邻，地处西高新门户位 臵，地理位臵较好，周边规划有占地400 余亩的丰庆公园和180 米宽的唐城墙遗址 公园，各项市政配套设施基本完善，毗邻二环高架，交通便利。  但在项目开发过程