某项目投资可行性分析报告.pdf

柏庐路项目市场定位和 投资可行性分析 深圳市尺度市场策略顾问有限公司 项目市场定位和投资可行性分析报告思路 第一部分：项目目标市场初步定位报告 1、项目市场环境描述 2、目标市场初步定位 3、定位理由 第二部分：项目投资可行性分析报告 1、项目可行性分析前言 2、项目初步定位 3、项目方案分析 项目开发进度和销售进度确定  项目销售单价的确定  项目销售收入的确定  项目投资开发成本的假设和地价的确定  现金流量表分析  项目财务指标分析  项目敏感性分析  第一部分 项目目标市场初步定位报告 一、 项目市场环境描述： 1、项目概况： 柏庐路项目用地位于XX市城北区柏庐北路西面，娄苑路以 南，昆太路改造线以北。XX市气象站临靠地块中端。项目总占地 面积约31100平方米，南北长约500米，东西宽约65米 （包括退 让红线），多层建筑容积率小于等于1.8，小高层建筑容积率小于 等于2.5；多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性 质。 2、项目用地现状 项目地块形状呈规则的长条形状，长500米，宽65米，地势 平坦，地表整齐，和新修60米宽的柏庐路路面基本平齐，地块上 目前大部分为农田和少量临时建筑物，与主城区仅一桥之隔，基 本上是一块便于开发的熟地。项目西部紧邻即将修整为60米宽体 现城区风貌的主干道之一的柏庐路，隔柏庐路相对望的是同心村 十五组村居用地，目前已被另一发展商收购，北段东侧紧挨电视 广播大学，中间为XX市气象站，南段东侧为市农业技术推广中心 和精密模具标准件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心 密友新村别墅区，南部为正改道修建的昆太路，隔昆太路再跨过 越河就进入了XX市目前的中心城区，所以，目前该地段虽然处于 城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所 处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值 潜力。 3、项目区域市政公建配套情况： 1）交通： 柏庐路地块周边有二路、十一路公交车，可到达XX主城区的 绝大多数地方，同时根据调查，XX市居民对外交通仍主要依赖自 行车、摩托车或的士，而本项目三面紧邻三条路面状况很好的柏 庐路、昆太路、娄苑路，与市区和城北皆畅通无阻，且随着柏庐 路两侧大面积商住项目的开发成功，其人流量和公交车流量将呈 现互动的良好发展前景。 2）周边社区生活配套设施： 柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏 庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布 的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设 施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消 防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次 较低的商店、酒楼等生活配套。 3）周边教育配套： 柏庐路项目南一百米越河大桥边有XX市二中，除此之外婴 幼，小学教育配套较为缺乏。 4）娱乐设施两地块周边基本没有。 5）医院设施：无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。 二、目标市场初步定位： 1、项目性质定位： 商住综合楼，其中一、二层裙楼设置为商业用途 2、项目性质定位理由： 1） 从项目所处背景而言，柏庐路地块小区周边 200 米范围 内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建 房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工 厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧 四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配 件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商 店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺，无法满足周边富裕农 民的要求。目前该项目地段虽然处于城郊接合地段，但随着 新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城 区繁华商务