- 1、本文档共203页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
查看更多
XXX项目
营销策略投标报告;报告整体框架;01;品牌认知—发展商;A、环境荒芜、城市感差:距中心区20-30分钟车程,周边环境杂乱(仓储、安置房、荒地及农民房),进入性差(劳动路2012年底通车,无公交直达,临立交桥);B、长沙核心城际交通枢纽:距武广高铁站仅1公里距离+北向紧邻机场高速,距机场15分钟车程;A、未来双线地铁口,交通便利:2、4号地铁线+3趟公交车+2条长沙主干道,南向劳动路,北向机场高速长沙大道;B、未来商业副中心规划,远景看好:规划200万商业群,90万武广国际商务中心+55万浏阳河生态商务区+20万嘉斯茂商业广场+20万新华都购物广场+超百万潭阳滨江乐园+10万运达中央广场;C、未来周边环境改善:西向及北向全规划为城市景观带,东北向3分钟规划有超100万潭阳滨江乐园,东向2分钟有浏阳河;180万商住复合型大盘:
占地54万平,容积率2.5,建筑面积180万平,规划有近8万平商业、3所学校(2幼儿园+1小学)、高档酒店及写字楼;一期以居住物业启动,准现房发售,公寓体量大,尚无配套落实
一期15万建面,其中公寓5.6万平,住宅5.6万平,商业0.9万平;;A、公寓产品:
3T13户,中规中矩,户户带阳台,开放式厨房,暗厨暗卫;B、住宅产品:
市场主流产品,全N+1房设计,带双阳台,部分带入户花园;低起点VS高想象;02;小步快跑,以价换量,保证2012年年度回款额;整体供货量:公寓1196套,高层住宅526套
分期供货量:目前可发售1447套(公寓1196套,高层住宅251套),10月份可发售高层住宅275套;计划7月售楼部开放时开盘,全年销售周期为6个月。
目前已有3-8栋封顶,已达申请预售条件。;销售面积9万方:意味着实现长沙市消化速度第一阵营、区域消化速度标杆至少销售3.5万方,850套以上:意味着月均消化140套/月以上,长沙消化速度标杆;挑战淡市,本项目必须解决2大核心问题:;03;一、整体市场分析;全球经济衰退,中国经济“低增长,高膨胀”形式进一步加剧,中国房地产依附的外部生存环境艰难;全国三限两高双管齐下,长沙限购90平米以下住宅性质产品,公寓产品受政策影响尤为严重;2012年长沙房地产市场供大于求:2011年存量将近800万平,创历史新高,约为去年1.5倍,按当前月均成交70万平计,消化存量需近1年的时间;2012年市场仍旧处于淡市中:长沙当前处于局部促销阶段,预计长沙至少需要1年左右时间消化本轮淡市影响;A、成交量萎缩:2011年商品住宅消化1057万平,同比去年减少30%,7月开始下滑,12月仅62万平,2012年1月仅26万平;B、价格略微下调:2011年全年商品住宅均价6193元/平,7月价格开始下滑,12月均价5856元/平跌破6000元/平大关;C、2011年市场畅销项目:具有完善成熟配套的超高性价比城郊大盘,通过以价换量策略实现热销;D、2012年2月市场畅销项目:通过以价换量策略实现热销;在淡市条件下,性价比是大盘走量的生存关键;二、区域市场分析;A、近年来发展快速,透支高铁概念,推高价格实现:当前均价6500-7300元/平,仅次中心城区;B、淡市下XXXX同样陷入困境,进入价速僵持期:除万科金域华府外,其他基本无降价,85%项目消化10套/月以下;C、淡市下XXXX畅销项目通过性价比实现快速走量:万科金域华府2011年11-12月组织团购,价格从8700元/平下调到起价7366元/平,均价7600元/平,实现2个月成交137套;D、淡市下XXXX以刚需客户为主导:当前刚需客户受区域高价影响,观望情绪浓厚;E、XXXX未来供应以大盘为主导,竞争形势严峻:未来区域整体持续供应量大,约1000万平;其中大盘5个,约728万平,主力消化期重合,集中在2012-2017年;F、与区域大盘相比,本项目优势匮乏:本项目在品牌、资源、配套、规模上没有明显的优势,但在地段上具有明显的劣势;;⑤与区域大盘相比,本项目优势匮乏:本项目在品牌、资源、配套、规模上没有明显的优势,但在地段上具有明显的劣势;A、长沙公寓受限购影响,消化缓慢:当前近90%项目月均消化不足10套,降价也未能快速促销,降价项目最快也不超过30套/月;;;淡市下周边区域公寓投资客基本绝迹,以刚需自住客为主:价格成为刚需自住客置业首要因素,但周边区域内公寓无价格优势;区域公寓市场分析小结:;启示2:
平衡5个亿销售额必须以住宅为主,公寓为辅;;在这一目标分解下,我们核心关注三个层次的营销问题:;04;整盘营销的核心问题:;建立高想象的营销策略;(1)项目整体形象站位;整体形象站位;推广案名;整体形象演绎;2、展示策略:通过强势的展示及洗脑空间的设置,迅速营造城市感,提升项目的整体形象;策略分解1:城界包装;关键动作1:路旗导
您可能关注的文档
- [辽宁]市政道路监理规划(基础设施)ser.doc
- [辽宁]新社区项目营销战略构想(项目定位及产品建议).pdf
- [辽宁]标杆地产城市综合体项目整合推广企划案(共117页).ppt
- [辽宁]森林公园项目总体规划(详细设计)112页.ppt
- [郑州]公馆式建筑销讲手册.doc
- [郑州]房地产项目地块市场调研报告.ppt
- [重庆]大型房住楼营销提案报告(图文丰富 42页).ppt
- [重庆]市政道路工程监理规划(附流程图)ser.doc
- [重庆]标杆地产精装修工程质量技术标准.pdf
- [重庆]标杆地产项目启动阶段标准模板.ppt
- 国开景区管理作业2试题及答案.pdf
- 国开景区管理作业1-4试题及答案.pdf
- 河南开放大学本科《地域文化(本)》作业练习1-3试题及答案.pdf
- 2024年大型游乐设施操作证考试题库及答案很全.pdf
- 2024年门座式起重机司机考试题库及答案.pdf
- 2022-2023学年河北省衡水市武强中学高二(下)期末数学试卷【答案版】.docx
- 2022-2023学年河北省保定市崇德实验中学高二(下)期末数学试卷【答案版】.docx
- 江西省2017年中小学教师招聘考试高中化学试卷及答案.docx
- 2024年河北省八年级中考生物真题(解析版).docx
- 2024年南阳市社会保险中心(唐河县企业养老保险分中心)(参公)一级科员招录1人《行政职业能力测验》高频考点、难点(答案详解版).docx
文档评论(0)