[郑州]房地产项目地块市场调研报告.ppt

住宅交房标准： 户型：蓝堡湾项目户型基本上大户型为主，早期主打豪装大户，树立起豪宅形象。项目房型阔绰，采光、通风较好，但是户型偏大，购房总价的上升给购房者带来的压力也一定程度上削减了本项目的去化量。项目早期销售报价在8000元/㎡，60%的房源总价在136万元以上，客户群较为狭窄。 销售量价：项目于07年4月份正式开盘，去化情况极不理想，至08年5月份始，正式签订合同，集中备案。成交均价一度达到9018元/㎡，后根据销售情况有所往下调整。08年11、12月一度出现的低价成交，是开发商内部非正常成交。正弘置业接手蓝堡湾后，销售报价由原先的8000元/㎡降至6900元/㎡，并于11月7号举行VIP排号，当日排号约600组，目前剩余房源811套。 分析总结——价格比周边楼盘高出较多，客户定位偏离大众购房群 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 本案 中苑名都 正商.颖河港湾 升龙国际中心 康桥上城品 永威西苑 锦艺国际华都 中原新城 建业.密码国际 城开.祥和里 附件：区域竞品分析 区域住宅产品分布 国贸公馆 周边住宅： 在售住宅多集中在项目周边，除中原新城和锦艺.国际华都体量较大外，其它项目规模较小。 竞争项目的界定： 住宅产品：中原新城、升龙国际中心、锦艺国际华都。 未来上市项目：建业·密码国际、中原新城二期、国贸公馆等。 在售项目 即将上市项目 竞争产品关系——主要产品指标一览 楼盘名称 中原新城 升龙国际中心 锦艺国际华都 开发商 郑州元龙房地产开发有限公司 郑州尚锦房地产开发有限公司 郑州翰园置业有限公司 总建筑面积 180万㎡ 120万㎡ 120万㎡ 当期推出面积 400000㎡ 412522㎡ 280000㎡ 当期规划户数 4492户 5246户 2602户 建筑形态 8栋34层高层;1栋11-34层高层（一个单元是11层，一个单元是34层）;1栋32层高层;1栋13-34层高层（一个单元13层、一个单元34层）;2栋33层高层 2栋34层高层;11栋31层高层; 1栋30层高层; 1栋27层高层; 1栋21层高层; 1栋28层高层;1栋34层高层;2栋26层高层;1栋27层高层;6栋33层高层; 最早开盘时间 2008.12.20 2008.5.10 2009.10.24 容积率 5.6 5.29 3.5 绿化率 25.20% 30% 30% 车位配比 1：0.43 1：0.93 1：0.3 小区景观 主景观水席、中心广场 独立花园景观、4层架空转换层设计有绿化园林 中央景观 装修情况 毛胚 毛胚 毛胚 竞争项目均为大型城中村改造或拆迁项目，为区域超级大盘。建筑形态为高层，无装修房供应。 住宅产品： 大规模社区，建筑形态以30层左右高层为主，容积率均大于3.5，户型一房、二房、三房均有供应，但以二房、三房为主。小区以中央绿化为主，特点不突出。 附件：区域竞品分析 竞争产品关系——建筑物特征 ① ② ③ 锦艺国际华都 —— 海派新古典主义 中原新城 ——特德式 升龙国际中心 —— 简约现代 锦艺国际华都外立面效果图 中原新城外立面效果图 升龙国际中心外立面实景 以欧式风格为主，外立面材质以面砖配合涂料。 外立面： 材质选用档次中等，以面砖为主。 公共区域： 采用石材铺设公共区域，选用品牌电梯。 区域竞品分析 ③ ① ② 竞争产品关系——主力成交单价 竞品住宅市场成交单价在4000-5500元/㎡之间 09年1-9月份，主要竞品市场主力成交单价在4000-5500元/㎡之间。 中原区为郑州老工业区，发展相对滞后；而中原新城规模庞大，内部配套充足，开盘之初采用“低开高走”策略，迅速积累了人气，而后依靠品牌效应，使得成交均价在4000-5000元/㎡之间，符合区域特性。 升龙国际中心位置优越，周边商业、教育配套成熟，故成交单价在4500-5500元/㎡之间，其符合区域总体成交均价水平。升龙国际中心价格对于本案住宅部分的价格定位具有一定的参考意义。 区域竞品分析 中原新城 升龙国际中心 10月24日，锦艺国际华都盛大开盘。 本项目为国棉一厂和六厂的改造用地，分四期开发，一期规划11栋高层，本次开盘推出其中6栋1319套房源，主力户型集中于70-90㎡二房。 开盘报价5200元/㎡。由于该项目早在9月23日（未拿到预售证）便已进行了内部认购，本次开盘主要为签合同和客户抽奖。 主要针对1000多组的选房客户，当天选房客户被分为上、下午两组举行：上午是前500组VIP客户和3、9、11号楼已购房客户入场；下午16时举行4、5、6号楼已订客户的抽奖活动。 区域竞品分析 新上市竞品——锦艺国际华都 一 期 区域