[长春]高端住宅项目价格报告(价格策略).ppt

* 六、会员需求高层楼层分析 2.1 会员分析 客户需求高层产品的楼层主要为5-12层的中间楼层，1-4层的高层产品因为楼层较低，采光和景观较差，客户需求量较低。 * 七、会员需求高层面积分析 2.1 会员分析 客户需求高层产品面积主要为97平和82平的两室两厅产品，其次为59平的一室产品和78平的两室一厅产品。其他面积的产品需求量则较低。 * 八、会员付款方式分析 2.1 会员分析 客户付款方式主要以银行按揭为主，比例达64%，其次为公积金贷款，比例为24%，一次性付款的比例也达一成以上。 * 会员入会情况比较乐观，但需求主要以高层的两居产品为主，大面积高层产品的需求比例不高，本案存在的大量大面积高层产品或将存在一定销售压力，洋房等高价值产品的需求面积则较为合理些，但是需求楼层相对单一。 2.2 分析小结 * PART 3-价格定位 * 3.1 价格策略 政府对房地产调控力度的增强及政策的落地实施必将增加市场的观望情绪降低客户的实际购买力，通过对来访客户的分析看出目前主要的销售抗性来自价格，销售策略的确立必须考虑以上两点。 政策影响+客户分析 低开高走、缓步提升 项目价格策略 注： 以低价试探市场，以高性价比优势最大化的降低政策对市场的影响，便于开发商在前期快速回笼资金，降低市场风险；避免因单次加价幅度过大引起客户观望，实现项目运营目标。 * 3.2 均价确定 一、定价方法 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争。 √ 它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法。 实施步骤为：搜集比较对象的实例，选取可比实例，建立价格可比基础，修正房地产状况。 * 3.2 均价确定 二、高层均价 由于首先确定的均价是高层均价，所以各项目的分值均为高层小高层的对比分值。 序号 项目评估项 权重分配 本项目 一品红城 新奥兰城 富贵名苑 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 地段 0.5 3 1.5 4 2 3 1.5 3 1.5 2 配套 0.3 4 1.2 3.5 1.05 3.5 1.05 3.5 1.05 3 物业管理 0.3 3.5 1.05 3.5 1.05 4 1.2 3.5 1.05 4 建筑品质 0.3 4 1.2 4 1.2 4.5 1.35 4 1.2 5 项目规划 0.4 3.5 1.4 4 1.6 4 1.6 3.5 1.4 6 立面装饰 0.3 4.5 1.35 4 1.2 4 1.2 4 1.2 7 开发商实力及信誉 0.1 4 0.4 4 0.4 5 0.5 3.5 0.35 8 户型设计 0.1 4 0.4 4 0.4 4 0.4 3.5 0.35 9 营销推广 0.1 4 0.4 4 0.4 4.5 0.45 3.5 0.35 10 停车位数量 0.2 3 0.6 3 0.6 3 0.6 3 0.6 　 合计 　 　 9.5 　 9.9 　 9.85 　 9.05 * 3.2 均价确定 二、高层均价 经过市场比较法综合： 本案高层产品均价为— 5637元/平米 根据目前市场形式、政策影响及客户分析建议高层产品启动均价为：5650元/平米 项目名称 楼盘得分X 楼价Y XX YY XY 一品红城 9.9 7200 98.0172270 新奥兰城 9.85 5800 97.022557130 富贵名苑 9.05 5000 81.902545250 合计 28.8 18100 276.935 111930000 174650 本案 9.5 - - - - * 3.2 均价确定 二、多层均价 根据目前长春市场上各项目高层产品和多层产品的差价在1000-1300元/平米之间建议： 本案多层产品启动均价为：6700元/平米 * 3.2 均价确定 三、联排均价 根据目前长春市场上各项目联排别墅产品的价格区间在10000-15000元/平米之间建议： 本案联排产品启动均价为：12000元/平米 * Thanks! * XX院 - 价格报告 2010.10.19 * 目录 Contents PART 1-定价背景 1.1 政策背景 1.2 项目本体 1.3 区域竞争 PART 2-会员分析 2.1 会员分析 2.2 会员分析小结 PART 3-价格定位 2.1 价格策略 2.2 均价确定 * PART 1-定价背景 * 1.1 政策背景 一、近期房地产市场调控政策 4月15日 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 。 4月17日 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 4