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广州市旧城改造更新模式研究 广东省建筑科学研究院 2012.10 前 言 “可持续发展” 广州旧城改造的必然选择 广州旧城改造的必然性 “可持续发展” 广州旧城改造的必然选择 房屋日益危破 公共服务配套设施落后 市政基础设施陈旧 交通拥堵 空间环境局促 空间结构失衡 历史文化遗产亟待保护 …… 产业问题 环境问题 空间问题 交通问题 土地问题 社会问题 文化问题 广州旧城改造的必然性 认识广州旧城 广州旧城区范围面积达 54 平方 公里，为保证研究成果切合实 际、保证分析结论的可靠性和 可行性，本次研究从广州旧城 的历史、经济、社会、文化等 各个方面进行深入分析，收集 了大量的史料记载、文献、访 谈、实例资料进行研究，使得 研究成果能较全面的对广州旧 城兴衰进行剖析。 详实的现状调研 多维度视角下的广州旧城 感性认识广州旧城 —— 2200 多年国家历史文化名城； ——汉、唐至今的千年商都； ——近代文化传播地； ——岭南文化中心。 城市群体眼中的旧城 ——市民印象下的旧城：人与人交往紧密，生活丰 富多样，是一个安居乐业的地方。 ——专家视角下的旧城：矛盾的历史文化名城，文 化产业滋生地。 ——政府视角下的旧城：历史文化悠久，商业环境 成熟，历史文化与经济价值较好。 城市空间环境 土地资源利用 民生保障 历史文化 产业经济发展 法制 丰富的城市环境格局； 旧城功能空间模糊。 土地资源利用粗放与集约并存； 旧工厂、旧居住区较多，存量 土地再利用潜力大。 公共产品供给不均衡； 居住条件差，亟待提 高。 弥漫着浓厚的历史感，旧 城是一个历史场所； 旧城的历史文化正在消失。 经济增长方式亟待转变； 旧城经济呈“旺人不旺财”特 点，产业结构急需调整。 财政投资 公民权利、开发商 约束等制度缺陷； 旧城更新正趋向民 主和法制化。 基础设施不足， 政府财政投资 压力大； 旧城开发经济 效益差，财政 投资不足。 多维度视角下的广州旧城 不同时期的广州旧城 广州以往旧城改造回顾 改造主体 改造模式 资金来源 存在问题 政府 单位、房地产商 开发商 土地所有人 政府、开发商 政府主导的 零星修缮 政府主导的零星 修缮以及地产商 主导的成片改造 开发商主导 拆建 政府主导的整 治工程 政府主导市场参 与的有机更新 国家财政拨 款 财政、单位集资 银行贷款、 外资、社会 政府、业主 政府投资、社会 增加旧城人 口密度、加 剧旧城衰老 改造成本高、难 度大 单一的经济 效益，不利 于城市发展 改造资金导 致改造效果 有限 改造工作需 继续完善 计划经 济时期 改革开发 后 80 年代 改革开发 后 90 年代 改革开发后 00-07 年 改革开发后 07 年 至今 旧城改造更新案例借鉴 上海新天地 香港旧区活化 成都宽窄巷子改造 佛山东华里片区改造 绍兴仓桥直街历史街区保护与更新 英国伦敦码头区改造 韩国清溪川复兴 美国纽约社区改造 日本东京六本木六丁目地区再开发 改 造 前 后 广州旧城可持续发展路径与策略 广州旧城改造更新的动力 旧城可持续发展路径 产业可持续发展路径 社会可持续发展路径 环境可持续发展路径 延长旧城产业链条 产业多元化 创新发展 基础设施建设均等化 广泛的民间参与 保障困难群体 发展循环经济 加强旧城环境综合治理 旧城可持续发展策略 旧城更新改造作为推动城市发展的重要举措，必须以城市可持续发展为基础，以推动旧城 全面发展为目标。采用的策略包含有以人为本的和谐旧城更新；精细化改造转变经济发展 方式；历史文化保护与利用协调；环境修复与旧城建设同步。 广州旧城改造更新融资模式 旧城改造更新融资模式 经营性改造项目融资模式 ? 公私营合作（ PPP ）模式 旧城改造更新融资模式 经营性改造项目融资模式 ? 信托融资模式