碧桂园商业街项目营销策划方案(ppt87页).ppt

九、项目营销策略 ? 关键词 ? 国际概念 注册世界 500 强的国际商务空间 国际品质：顶级品质＝节能＋智能 居住世界各地朋友的世界村 —— 中天国际公寓 国际的思维方式：大武汉 · 大华中 · 大中国 · 大世界的思维方式。 七、项目商铺定位 ? 产品设计 ? 东区商铺 “ 分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。 ? 西区商铺 遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。 ? 东区的临街店铺和西区步行街 在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念， 最大限度地提高利润率。 七、项目商铺定位 ? 价格定位 定价原则：依据不同区域，制定价格原则 ? 东区商铺 层总价一般控制在 20 ～ 40 万，尽量挖掘市场资源。首付款控制 —— 首付款 不宜超过 4 ～ 10 万元，降低投资门槛。 一层商铺的价格为： 10000 元 / ㎡其他各层均价为 6000 元 / ㎡ ? 西区商铺 遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在 150 万～ 200 万。 二、三层均价为： 6000 元 / ㎡ ? 东区的临街店铺和西区步行街 遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客 户。 东西区的临街店铺的均价为： 25000 元 / ㎡ 七、项目商铺定位 ? 客群定位 本产品客群定位为经营群体和个体投资者 ? 经营群体的主要特征 1 、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。 2 、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。 3 、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。 ? 个体投资者群体的主要特征 1 、年龄结构： 在 30 — 55 岁之间，其中又以 35 — 45 岁的投资者为主。 2 、职业结构 政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。 七、项目商铺定位 ? 投资者收益分析 ? 东区一层投资方式设计 标准铺位 销售均价 总房价 银行贷款 租金收益 年返租金额 30 ㎡ 10000 元／㎡ 30 ㎡× 10000 =30 万元 5 成 10 年按揭贷款 ( 首付 15 万元，贷款 15 万元 ) 租金收益率 10 ％ 3 万元 (30 万元× 10 ％ =3 万元 ) 提前返租 实际首付款 偿还贷款 购房时返还 3 年租金 9 万元 6 万元 10 年 15 万元贷款，月还款 112.72 × 15=1690.80 元 年还款 1690.80 × 12=20289.6 元 七、项目商铺定位 ? 投资者收益分析 ? 投资者投资收益分析 租金收益 每年收益 3 万元， 40 年累计收益 120 万元 偿还贷款后 现金收益 A 、每年收益 9711 元 (30000 元一 20289 元 =9711 元 ) B 、 10 年累计收益 97110 元 (9711 × 10 年 =97110 元 ) C 、 40 年累计收益 87.111 万元 (3 万元× 30+97110 元 — 12.6 万元 =87.11 万元 ) 40 年商铺增值 保守估计增幅 3 倍，价值 90 万元 (30 × 3=90 万元 ) 40 年投资总收益 177.111 万元（ 87.111 万元 +90 万元 =177.111 万元） 八、项目功能及配套建议 ? 各产品类型的功能分析 ? 各产品功能的规模关系 1 、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 八、项目功能及配套建议 ? 各产品类型的功能分析 ? 各产品功能的规模关系 名称 物业类型 总规模 （万 m 2 ） 56 写字楼 比例 31.4% 公寓比例 商业比例 酒店 比例 19.6% 国贸 写字楼、公寓、酒店 会展、商业 12.1% 10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7% 嘉里中心 东方广场 赛特广场 恒基中心 盈科中心 燕莎中心 写字楼、公寓 酒店、商业 写字楼、公寓、 酒店、商业 写字楼、酒店、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓 酒店、商业 23.2 80 9.5 28 21.9 16 35.3% 50.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1% 15.5% 25.0% \ 18.2% 32.0% 13.0% 30.4% 11.3% 30.4% \ \ 40.6% 八、项目功能及配套建议 ? 各产品类型的功能分析 ? 本项目规模比例关系如下 物业功能 写字楼 酒店 公寓和住 宅 56580 41% 商业（俱乐部 + 商业配套） 45560 33% 总规模 规模（平方米） 规模比例 24646 18% 15000 11% 137600 100.0% 与北京七个项目相比，本