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福乐康城营销报告 福乐康城下阶段营销计划 第一章、 市场分析 第二章、 东塘商圈消费者调查分析 第三章、 内部认购客户分析 第四章、 内部认购销售情况分析 第五章、 下一步推广总体思路 第六章、 广告推广计划 第一章、市场分析 此次营销推广计划我们从研究竞争对手， 售楼部提供的销售资料及试卷访问等三个方面入手， 较为客观的了解了项目现阶段的真实状况，并以此为基础，确定了下阶段的推广计划． （一） 竞争对手分析 我们认为目前浮出水面的， 福乐康城的主要竞争对手主要为两个， 其一是锦湘· 国际星城， 其二是柠檬丽都，确定他们为我们的主要竞争对手理由有二，其一是从项目的交通和区位来看， 他们都对本项目最直接的客户构成强势竞争，其二是他们均为超级大 盘，供应量很大， 项目开发周期也与我们相近， 它不仅争夺我们现实客户， 对二期影响也很大。 其三，他们与本项目都处于同一个价格水平， 因此，在分析福乐康城外围情况时我们仔细研究这两个项目的动态。 （二）竞争楼盘详细情况介绍及分析 楼盘名称：锦湘·国际星城 楼盘地址：芙蓉区政府南 物业属性：住宅（多层、 火星大道东侧 12~13 层小高层） 基本参数： 绿化率： 42%； 栋距： 1： 均价：2500 1.1 ； 物业管理费： 0.82 元 元/ 平米 一梯两户； 分摊率 10%； 部分住宅底层架空，人车分流 推广概念：生活美学 主打广告语：生活在风景中，生活在假日里 * 已推广告：感官美学登场，新生活兴起； 让 世界风景，在美学生活中流行 园林风格：多国风情园 建筑风格：赭红色的外立 林（ 8 个园林组团） 面；爽朗大方明快 社区配套：市政重点小学、 两大幼儿园、四大会所、风情商业步行街，社区如城，生态社区 户型介绍：主卧套房设计，带大凸窗、大阳台、大客厅 推盘情况：12 月 19 日内部认购；2005 年 3 月签约； 2005 年全面交房 预售流程： 12 月 19 日内部认购，交 5000 元订金，前 100 名抵房款 10000 元；2005 年 3 月签约； 2005 年全面交房 第一步：于 2004 年 12 月 19 号上午 11 点开始排号，（领取 VIP 号，号费 5000 元一个） 第二步：根据排号前后选房（具体时间等候通 知） 第三步：选定房屋后，再补定金 1 万元 加上号费 5 千元和 VIP 优惠 5 千元一共为定金 2 万元整。未选中房屋者退还 5 千元选号费。 第四步： 2005 年 3 月份，签定购房合同 第五步： 10 月份交房。 售楼部情况： 售楼部约 400 多㎡，沙模约 18 ㎡，内设 5 套沙发桌椅、 3 台圆桌、 2 台电脑、 2 台空调、 7 台户型模型。售楼员总数 12 人，售楼部服装：统一紫色西装，售楼部总体风格不是很统一。 周边配套： 1，教育配套：培蕾小学、红星幼儿园、二 十六中 2，金融配套：农村信用社、建设银行、中 国银行 3，医疗配套：旺旺医院、养天大药房 4，商业配套：高桥大市场、湖南华洋汽车、 中国移动通信 优势： 1，政府出资 10 亿打造圭塘河畔，为项目带来了美丽的和畔风光。 2，随着芙蓉区政府的迁移， 新城区发展前景可 观。 3，开发规模大，盛气凌人。 4，生活美学的概念新颖而唯美， 很具有吸引力。 5，报纸广告宣传彰显出艺术与生活结合的气 息，以星姐作为形象代言人，有亲切感。 劣势： 产品本身与概念定位不太符合， 特别前期推出的广告以蓝色和绿色为主打颜色， 画面比较有艺术感、画面感，但是其园林设计、建筑本身并没有将这种唯美的气息表现出来，相反建筑的外立面显得过于庸俗。 福乐康城与锦湘 . 国际星城的比较 1， 概念比较 锦湘 . 国际星城以“生活美学”登场，主打广告 语“生活在风景中，生活在假日里” ，使项目以清新 唯美的面貌面市，很具有视觉冲击力。 “生活美学” 将优雅的艺术气质与雍容的生活气息巧妙的结合起 来，使整个项目很具有想象空间。 “美学”的概念早 在其他城市房产界流行，锦湘 . 国际星城可以说是 抢占了长沙市场先机， 但是从项目本身来看， 并没有 做出这种美仑美奂的效果， 给人很大的心理落差。“让 世界风景，在美学生活中流行” 固然美，但是老百姓 对于美学的概念比较模糊、 抽象，它离本地老百姓实 实在在的审美文化存在偏差， 难以真正理解， 流于形 式。 相比之下，福乐康城与锦湘的概念风格和感情取向比较贴近，都属于比较舒缓、静美、优雅的柔美派，但是“生活公园” 的概念提炼是来源于项目本身， 公园精神与百姓情怀能更好的融合， 它没有天马行空的形式。 2， 价格比较 据初步了解， 锦湘 . 国际星城的均价约在 2500 / 平米左右，与福乐康城非常接近，而且它与火车 站、机场、京珠高速都比较近， 与福乐康城并