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个人住房贷款假按揭风险分析及对策 近三年来，在国家扩大内需、刺激消费，尤其住房体制改革的全面展开等一系列政策的指引下，改善住房条件、投资房产已成为广大居民的消费、投资新趋向 。据有关资料统计，2003年曲靖市全社会竣工住宅面积394.00万平方米,比上年增加57.92万平方米,城镇竣工住宅面积213.54万平方米,比上年增加47.12万平方米。目前商品房销售率基本达100％，仅在2004年11月份举办的房交会上，短短5天共成交商品房1356套，成交金额达1亿4600万元。但目前我市城镇化水平仅为25.6％，同比增1.5个百分点,预计2005年城镇化水平将提高1.5个百分点。按照曲靖市区规划，到2020年，曲靖市将发展成为一个方圆40平方公里、50万人口的大城市，城市面积及人口的增长，必然带动房地产业的发展，居民购房的内生性需求将进一步增强。 良好的国家宏观调控政策使个人住房贷款在房地产市场发展的带动下获得了快速发展，不少商业银行将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。个人住房按揭贷款是目前商业银行（尤其是对公司类贷款权限逐渐缩小的县级支行）最为重要的信贷业务品种之一。随着该项业务的急速扩张和发展，风险也在日益凸显。在按揭业务各环节中，涉及房地产开发企业、银行、业主、抵押登记机关等多个主体，相互之间构成了多重法律关系。复杂的法律关系使按揭业务的风险来源于诸多因素，实践表明，假按揭是其中尤为突出的风险因素之一。我们应充分关注这一风险点，加强风险前置机制，有效保护信贷资产安全。 一、个人住房按揭贷款开展情况 目前我市6家商业银行均开办了个人住房按揭贷款业务，业务遍及县域。据了解，各家行贷款最短期限1年，最长期限规定不一，实际办理期限在10年——15年左右居多；贷款金额按乘数确定，通常按70％的乘数放贷，平均金额在10万左右。贷款对象范围较广，但主要对象为公务员。近年来该项贷款呈逐年攀升态势，2000年末余额为 8.2亿元；2001年末余额为10.7亿元，比上年增长30.5％；2002年末余额为12.6亿元，比上年增长17.8％；2003年末余额为15.3 亿元，比上年增长21.4％；至今年11月末，全市个人住房贷款余额已达21.4亿元，比2000年增加了2.6倍。（变化趋势如下图所示）。 在业务发展过程中，我市商业银行摸索出不少好的做法和成功经验： 1、有的商业银行为加强个人消费贷款的风险管理，建立了借款人资信评估标准体系、见客谈话及商业用房贷款保险等制度，有效确保这项业务健康稳健地发展。通过结合个人素质、单位性质、月收入还贷比、现住房状况、抵押物变现能力、贷款保护能力及置业动机等综合要素确定对借款人的贷款乘数，标准化的资信评估表使贷款发放的风险控制有了规范的尺度；见客谈话制度不仅使客户充分明确了合同双方的责、权、利，同时通过询问借款人购房信息，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途，也有效避免假按揭的发生；而商用房贷款保险，既有履约担保功能，又有信用保险功能，可有效地保护债权银行的利益。 2、在经历了许多的经验教训后，越来越多的商业银行在办理个人贷款过程中，首先考虑借款人的第一还款来源，调查、了解其收入情况及收入的稳定性，同时加强贷后监控，发生逾期，及时催收，了解逾期原因，做到早发现，早控制；其次考虑担保措施的变现能力，若变现能力不强，坚决不贷。 3、在整个社会个人信用征询体系建立之前，有的银行为控制消费信贷风险，首先从本行内部管理入手，将分散在各个分支机构和业务部门的同一个借款人的信用信息资料统一上机管理，通过特别关注违约客户系统，实现资源共享，减少贷前调查的盲区。 4、个人住房贷款面广量大，借款人由于种种原因不能及时还款付息。有的银行积极采用通信、联合公安经侦等手段，批量集中提醒、催收，降低成本，取得不错的效果。 三、存在的风险及原因分析 （一）源于商业银行本身的风险 1、有的银行对个人消费贷款的风险意识不强。从帐面数据显示，我市各家银行个人住房贷款不良率基本控制在1％左右，相对其他贷款来说不良率较低。而且对各商业银行来说这是新兴业务，没有什么历史包袱。这两年来业务的大幅增长，对不良贷款率也起到了一定的稀释作用。况且，个人住房贷款的风险暴露一般要有3－5年的滞后性，因此部分商业银行认为地方经济状况并不复杂，地小人熟，且个人住房贷款风险分散，又有抵押担保措施，没有多大风险。在实际工作中，有意无意地忽视了个人按揭贷款经营、管理中潜在的风险。 2、商业银行内控不健全为假按揭贷款的产生提供了条件。一是部分银行机构信贷管理制度流于形式，贷款审查重合法合规，轻真实性。存在部分客户资料反映不真实的现象；二是审贷办贷不慎。如某行某分理处对XXX 、XXX两人贷款审批表上的借款人与借款借据上的借款人非同一人。再如开发