重点项目工程重点项目可行性研究应用报告书.doc

可 行 性 研 究 报 告 书 (简) 二○一十二个月八月 第一部分 项目概况 1项目介绍 1.1建设地点 烟台市中州大厦项目在烟台市莱山区港城东大街南、迎春大街中段，北望烟台市政府、烟台电视台、烟台大学、山东工商学院、滨州医学院烟台校区、烟台体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商城、新天地城市广场等。 项目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交线路经过，距离烟台汽车东站、烟台汽车总站、烟台码头、烟台火车站、烟台国际机场均不超出20分钟车程。 大厦用地地块共占地6500平方米。 1.2项目现实状况 该项目土地已经由烟台市莱山区政府摘牌，现在正在进行计划方案设计、报批工作。中州大厦作为莱山区关键招商引资项目能够享受关键项目标优惠政策。 1.3项目总体计划要求 项目总占地面积6500平方米，计划建设一个5A甲级写字楼、综合商场于一体城市综合体，土地使用年限为40年，计划容积率约为5.0。 1.4项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为35000平方米，由主楼和裙楼组成，其中裙楼1-4层为商业用房约6000平方米，主楼建筑面积为29000平方米；建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建筑面积约5500平方米；地下停车、设备用房面积 2项目法人概况 企业名称： 住 所： 法定代表人： 注册资本： 企业类型： 有限责任企业（中国合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡包含许可经营项目凭许可证经营）。 3编制依据 本项目可行性汇报依据***企业现有资料，结合相关政策法规和莱山区计划，在实地考察和市场研究基础上，经过客观分析和经济评定，为项目标开发提供科学决议依据。 4项目建设必需性 莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大经济引擎商业主力片区，已经成为众多商家眼中“热土”。莱山区东北部含有优美曲折黄金海岸，吸引了大量中国外观光游客，节假日更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、山东工商学院、滨州医学院等10所高、中等院校，已入住南山世纪城、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。 依据《莱山区分区计划》，至2020年，莱山区人口将增加到50万，城市建设区远期人口容量可达100万左右。据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高级住宅区和旅游设施快速发展，为莱山带来了旺盛购置力和巨大商业发展潜力。 莱山区道路四通八达，已经形成了完善交通体系。以迎春大街为轴心中心城区还将新建11条道路，总长 35.8公里。其中，6条道路(山海南路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基础完工通车；其它5条道路(轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路)今年已经开工建设。另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工程也将和中心城区道路同时建设、同时完成。青烟威荣城际高速铁路今年已经开工，城际铁路站点设置烟台南站也设在莱山区。另外，莱山区区片内还计划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处，大型停车场5处，全部在拉动着这一地域整体配套逐步成熟。 迎春大街周围是莱山区中心城区，已建成芳华园、花全部小区、绿色家园、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地产开发日趋多元化。在总长为2公里迎春大街中段，将建设金融中心、商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中心，迎春大街也将成为莱山区“商业大动脉”。 新天地城市广场、金贸中心和东方海洋创业中心这三个由办公、居住、商业组成综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架清楚商业结构。 本项目拟建写字楼充足表现了莱山区整体发展战略，主动打造一个现代CBD中心，包含有办公、商业等多个经营内容，项目规模适中、开发思想优异，本项目标建设将推进莱山区既定发展计划实施。 5项目建设有利于很好地发挥土地效益 依据该地域发展计划，该地域关键发展CBD和商贸流通特色街。该地块在迎春大街中段，迎春大街中段在莱山中心城区关键地带，北起港城东大街，南至轸大路，总长2.02公里，现在两侧基础无空地能够提供进行开发建设。着眼于建设烟台市区东部中央商务区，政府将组织对该路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集中、辐射带动能力强大、服务载体功效完善、建设风格现代烟台市未来水平最高标志性城市街区。 烟台市确定莱山区迎春大街中段计划为3大功效区域：烟台市金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，表现现代、科技、高效区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接待项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主步行街，组成城市开放公共空间；高级商务区，部署众多高级商务写字楼、大型