快鱼海亮：不逊碧桂园拿地到开盘36个月.pdf

快鱼海亮：不逊碧桂园 拿地到开盘3-6个月 来源：明源地产研究院 作者：潘勇堂 日期：2013-12-27 在海亮看来，高周转的本质就在于资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金 的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。 周迪永，海亮地产总裁 未来3～5年，没有规模的房企将被行业边缘化，但如何做大规模？目前看来，高周转是主要策略。 海亮地产，早年名不见经传，但近3年，其高周转战略却让它迅速成为一匹黑马，业绩每年100%增长， 从2011年26亿，2012年53亿，到2013年140亿，2015年预计300亿。快鱼海亮，名符其实成为国内成长 型房企高周转的最佳样本。 一、为何选择高周转：收益最高的模式 面对“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的地产格局，海亮2012年就旗帜鲜明提出高周转战略，并要求 全国各项目在开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘12个月周期，海亮要求在保证品 质前提下将周期压缩至6~8个月。更有甚者，海亮部分项目已经做到3个月开盘，比如海亮阜阳公司御 府项目就书写了拿地到开盘仅仅87天的神奇故事。 在业界看来，“快”已经成为海亮地产的发展标签，那么除了做大规模之外，海亮为何推行高周 转战略了？ 总结起来，原因有四。其一，高周转可以让海亮“跑得更快”，因为快，就可以更好规避政策风 险，也更容易抓住稍纵即逝的市场机会；其二，能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短 时间内让政府收到土地款和税收收入，这样政府往往会给予海亮更多的支持；其三，高周转让资金回 笼更快，可以让手中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、 土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性；其四，高周转是收益最 高的模式，海亮曾经经过多轮测算，即无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率 （利润率*周转率）。举个例子，假设期初股东投入土地款5个亿，按照传统项目开发，从拿地到开盘12 个月，那么一年就只能投1个项目；但若加快周转速度，从拿地到开盘缩短到4个月，若推盘首期能够 实现3到4亿回款，那么这笔5亿资金只占用了6个月，就又可以投入到下一个项目，这5亿的股东资金1 年就可以周转2次甚至更多。 二、“海亮版“高周转是什么 1.高周转本质：资金的高周转 虽然很多房企都在推行高周转，但大家理解和做法都不一样。在海亮看来，高周转的本质就在于 资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单 位时间内收益最大化。 懂得高周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能“有的放矢”，而不像其他高周转企业墨守 成规的“只拿规模较小的地块”，海亮拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大，但只 要能分期付款，单位时间内较少占用股东资金，海亮依旧可以拿规模较大的地块。再比如，如果规模 土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会高于财务利息，那么该地块也是可以去拿的。 所以，高周转关键在于读懂本质。 2.高周转指标：三大运营指标 高周转，听起来很宽泛，执行运营上又该如何落地了？对此，海亮认为评判一个项目是否做到高 周转，关键要看三个指标，其一是整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；其二是拿地到 动工、预售的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工4个月，拿地到预售要在6-8个月以 内；其三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后30天内去化率不低于60%，90天内去化率不低于80%， 项目入住去化率不低于98%。 3.高周转特色：以预售为界，前段高周转、后段高品质 确实，海亮高周转的速度快得惊人，但你可能会问，企业发展仅仅快也不行啊？海亮高速发展如 何快而不乱了？对此，海亮给出了极富特色的答案。海亮高周转并非追求项目开发从拿地到交房整体 的“快”，而是以预售为界，前段求快，侧重高周转，后段求高品质，以质量为先。 执行上，海亮在高周转与高品质平衡上采取“分段聚焦、