银行抵押不良资产处置作业流程全揭秘.doc

【干货】银行抵押不良资产处理步骤全揭秘 20XX-03-19 嘉适投资 临多年关，各金融机构全部面临回款压力，同时也轻易集中爆发不良风险。在银监会披露20XX?年三季度关键监管指标数据显示，20XX?年第三季度商业银行不良贷款率为1.59%，较上季末上升0.09?个百分点。这已经是商业银行不良贷款率连续第9?个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863?亿元，较上季末增加944?亿元，是自20XX?年第四季度以来连续15?个季度增多。 银行不良资产量很大，而且国有四大资产管理企业根本处理不完，国家层面很支持民间资本参与到银行不良资产处理中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产，不过因为互联网金融量比较小，而且还处于初级阶段，所以在此我们关键讨论银行不良资产。在大家眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好话，不良资产也蕴含着很大生财空间。 金融机构最常见不良资产是房产抵押或车辆抵押不良贷款，因为内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押不良资产是怎样处理。 银行对不良资产认定有一套标准，假如真形成了不良贷款。银行最急切愿望是将不良资产出表。通常出表方法有卖给四大国有资产管理企业（长城、信达、东方、华融），或卖给有实力第三方正当主体（个人或企业）。 银行不良资产最先产出地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处理机构。银行卖出不良通常是三折，假如卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处理机构。四大卖出不良资产途中通常不会加太多价格，也有四大以从银行拿到价格出售给民间不良资产处理机构，然后处理了不良资产利润分给四大。两种操作模式全部比较常见。 1、房产抵押不良资产特点 房产抵押不良资产特点能够概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处理过程中变数较多。 因为房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不一样房产处理方法很不一样。在处理过程中碰到变数很多，在后文详述。能够总结出房产抵押不良资产特点就是极度不标准化。极度不标准化金融资产处理起来会很不轻易，所以通常处理不良资产机构会优先选择城市中商品房作为处理标。 2、房产抵押不良资产处理步骤 我们能够假设有一笔房产抵押不良资产抵押物是一套在北京海淀区面积适宜、产权清楚商品房，从房产位置和属性来看，这是一笔极好不良资产，处理方能够取得很好利润。不过，不良之所以称为不良就是因为在处理过程中变数太多，处理时间极为不确定。下面是商品房房产抵押不良资产一个正当合理处理步骤。 假设不良资产处理机构购置此不良贷款，成为了不良资产债权人。正当合理做法以下： 1、处理机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。 2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等候一段时间。开审后，通常情况下全部能胜诉。 3、胜诉后，法院会实施判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评定步骤（假如借款人和处理机构对价格得见解很不一样），这也会花部分时间。 4、在实施判决后最好情况是此房无人居住，借款人很配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。 最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人债务和其它费用，剩下部分退回给借款人。 以上是最顺利处理步骤，不过就算最为顺利处理步骤中，也有多个很不可控时间：1、法院开庭时间；2、司法拍卖时间。 不过这两个时间全部是比较可控变数。在处理过程中变数以下： 1、在法院发送《诉讼文书》后，发觉借款人跑路了。依据《新民事诉讼法》第九十二条要求：“受送达人下落不明，或用本节要求无法送达，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”也就是说在借款人跑路情况下，需要等候60日，才能被告缺席审判。这个时候处理机构已经浪费了60天了。 2、通常来说开审后处理机构申诉可能性极大，不过不排除败诉可能性，假如败诉那么又得上诉，上诉得时间会很漫长而且不可控，假如超出了债务得追诉期，那么这笔不良资产不能产生任何价值。 3、在很多情况下，处理机构全部会胜诉。只是在实施判决得时候会碰到很多情况。第一个情况时房里住有租户，而且和债务人签署了很长时间租赁协议。这种情况下最好方法时法院出马成功劝离了租客，通常处理机构还会出部分赔偿费用给租客。不过，有可能无法劝离租客，这个时候法院无法强制实施，就只有等候租赁协议到期，假如租赁协议太长，就只有处理机构和租客“软磨硬泡”最终劝离，这里通常会有一个不短谈判期。以上两种情况全部算是能够处理，最无法处理情况时这是借款人唯一住房房产。这种情况下法院无法强制实施，只能是处理机构和借款人长久谈判，这种情况发生也能从侧面表现出处理机构尽职调查做太差，假如发生这种情况基础不用考虑盈利了。 通常来说不算最好情