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我国发展房地产投资信托基金的可行性分析 作者：未知 内容摘要:发展 REITs 需要一系列条件的支持:完善的社会信用体系, 清晰的产权关系,完善宽松的法律环境,理性成熟的投资供求主体。从 我国现状来看,我们在法律和政策、供求主体、经济和产业等方面具 备了一定的可行性基础。如果将可行变为现实,我们还需要在发展 REITs 的选择对象上、法律制度上、完善机构和人才培养上以及风险 控制上作出努力。 关键词:REITs 可行性 基础 从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在 我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。 发展房地产投资信托基金的必要条件 发展 REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽 资金来源,降低金融风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地 产市场,但前提是必须具备一定的条件: 社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分,也是市 场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础 上的委托投资,因此完善的信用体系非常重要,它决定了房地产投资信 托的各个环节能否继续进行。信用程度高,REITs 的风险和收益匹配处 于平衡状态,发展也顺畅。 清晰的产权关系。在国外的 REITs 发展中, 由于大都实行的是私有制 度,本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系,基于财产所形成的法 律关系也比较容易理清。而在我国, 由于产权制度的不健全,清晰的产 权关系是发展REITs 非常重要的前提条件,是确定REITs 成立、运行、 收益分配等的重要考虑因素。 完善宽松的法律环境。REITs 是建立在信用基础上的, 以利益为目的的, 难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题,产生风险,虽然一 定的风险是必要的,但超出收益匹配的范围,就会损害市场的运行,如 道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的,通过一系列 法律规范使 REITs 的发展规范化。同时,REITs 在很大程度上属于大 众投资的范畴,法律环境需要完善,也需要宽松,才能起到聚集闲散资 金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的, 否则过紧的法律环境会阻碍 REITs 的发展。 理性成熟的投资供求主体。REITs 的参与主体,如政府部门、投资者队 伍、投资基金的管理者,他们是否成熟,是否理性对于 REITs 的发展和 完善同样重要,尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、 理性关键在于是否具备科学的风险意识。 我国发展 REITs 的可行性 法律和政策基础。在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到 一个高度,与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从 1979 年产 生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托 投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》 等, 以及发布的政策文件,如一连串调整房地产融资的文件,这些构成 了REITs 赖以运行和发展的政策基础。 供求主体基础。如今我国 REITs 发展面临的情况跟当初美国的情况近 似,一方面房地产企业的融资方式发生了变化,过去单一依赖银行的做 法很难行的通了,据估测,很长一段时间里,银行贷款占开发投资的比 重始终维持在 50%-60%,大大高于发达国家的 15%-20%,造成了大量 的银行不良资产,给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121 号文 件”和“212 号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置,因此 不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道,尤其是 REITs 这样 的融资工具。另一方面,个体投资者群体形成,房地产是一项能够产生 稳定未来收益现金流的资产,个体投资者希望参与房地产收益的分配, 但由于房地产的价值巨大,过去参与的方式就是购买或出租,渠道单一, 对象仅限于价值较低的住宅,因此迫切需要一种更加灵活、更加容易 的参与方式。还有,就是我国的机构投资者慢慢成熟,数量和质量都在 不断提高,包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金;间接 投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等, 它们有着共同的特点就是:资金来源或者负债以长期资金为主,如人寿 保险和退休基金,因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期 稳定的收益来满足本身或委托人的要求。 经济基础——城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来,人均 GDP 不 断增长,1980 年人均GDP 为460 元,而2005 年人均GDP 已经达到1703 美元。在收入水平迅速增长的同时,无论是定期还是活期,居民储蓄额 一直处于上升趋势,重要的原因在于缺少一种稳定