{营销策划}某房产项目整合营销策划执行报告.pdf

{营销策划}某房产项目整 合营销策划执行报告 2 、体育产业 奥林苑内有独一无二的 11 万多平方米的超大规模体育产业， 如网球场、高尔夫练习场、羽毛球场、乒乓球场等设施。 3 、独一无二的水系景观设计 奥林苑内水系景观环绕整个小区，涓涓溪水，沁人心脾。 4 、个性化别墅设计 奥林苑的所有单体别墅的设计均采用独具个性化的设计手法， 每一栋别墅的内部构造和外型都不尽相同。 5 、超低密度 奥林苑的容积率仅为 0.28 6 、户户2 个以上车位 设计师在设计中充分考虑了居住本项目的业主的身份地位， 非富即贵，所以每一栋单元的车位都保证在至少 2 个。 7 、外立面 奥林苑的外立面用料均选用的是高档天然石料。 8 、高尔夫练习场 桂林首个超大型私家高尔夫练习场，面积达 21000 平方米。 9 、国家对别墅用地禁止 国家禁令在未来5 年内禁止别墅用地的开发，使得别墅这类 产品将会具备稀缺性，因此项目的升值空间极大。 10 、周边人文景观环境 奥林苑位于灵川县大圩镇管辖区，大圩镇居广西四大古镇之 首，青砖青瓦青楼房，5 里长的青石板路沉淀了历史的沧桑 风貌。当年尼克松总统访华游览漓江而建的尼克松小道依然 完好，一砖一泥，仿佛残留着历史伟人的智慧气息。 11 、项目位于休闲度假区域 本区域为市政府规划的休闲度假区域，周边规划多为低密度 高尚住宅区。 二、项目营销不利因素 1 、位置偏，交通不便 项目距市区 9 公里，虽有旅游快速道，但目前周遍配套不完 善，人气不足，尚未通公交，出租车少有问津，交通不便。 2 、公路噪音 项目距旅游快速道较近，靠近路边的单元存在一定的噪音污 染，虽然目前车辆较少，但后期污染可能会严重些。 3 、户型面积大 根据前期的市场反映，项目的面积多数为 400㎡左右，而客 户接受的面积处在 250㎡-350㎡之间，面积偏大。 4 、工程进度慢 项目目前的工程进度较慢，长达约二年的筹备造成一定的负 面影响。 5 、规划未确定 项目追求个性化设计，导致目前规划未完全确定。 6 、去年已宣传但又终止 由于各方面原因，项目在前期一段造势之后，去年 10 月份广 告投放基本处于停止状态。 7 、市场对目前价位有抗性 根据前期认筹市场对价格的反应，客户对项目之前拟订的试 探价格有抗性。 8 、银行对个人住房贷款政策从紧 银行对个人住房贷款政策从紧，导致客户的买房贷款存在难 度且承担较高的利息。 第二部分项目总体营销战略 一、项目推广时机与步骤 1 、准备充足，推广先行 建议在项目正式开盘前，将项目的准备工作做到充足，特别 是项目的现场准备工作和项目的预热推广工作，将项目的销 售中心包装到位、市区内的户外广告和报纸广告等的宣传炒 作等，让桂林市区的目标客户知道本项目、了解本项目，并 形成一定的形象和口碑效应。 2 、抓住时机，尽早开盘 中国最大的资料库下载 由于本项目去年已进行了一定程度的推广，在市场上已有了 一定的效应，而每年的 5 月左右都是房地产销售的旺季和高 潮期，再加上在此时间内会有部分项目推向市场，形成竞争 格局，为避免客户的流失和抓住销售时机，因此，建议项目 在 5 月左右尽早开盘。 二、项目推广总战略 面临激烈的市场竞争环境，本项目要审时度势，制定切实可 行的营销推广策略，项目总体营销战略思路为： 1 、价值营销 向顾客提供最有价值的产品与服务，以新的竞争优势取胜， 为客户提供最大的价值。因此，我们要在有形竞争和无形竞 争上同时下功夫，有形竞争即产品竞争，无形竞争即销售服 务和物业管理服务等竞争，高价值（不是高价格）是本项目 的重要特征。 在项目推广过程中，需特别注重项目以下价值与内涵的挖掘： l 超低密度：本项目 0.28 的超低容积率，在桂林市房地产市 场中名列第一； l 山水环境：本项目不仅傍依黄沙河，而且园林中的水系环 境，在桂林市场是位居第一的； l 体育产业：本项目整体上 11 万多平方米的体育产业设施， 如高尔夫练习场、网球场、篮球场、羽毛球场等，在桂林以 至广西省均是名列第一的； l 产品户型个性化：本项目为独栋别墅，且每栋别墅的内部 空间结构和外部色彩风格等均是不同及具有个性化的，在桂 林别墅市场中是独树一帜。 2 、品牌营销 本项目属贵司在桂林房地产市场上首个项目，项目又位于发 展前景较好的度假片区。因此，本项目品牌的成功打造，意 味着贵司在桂林以至广西房地产界的巨大成功，并从此奠定 其不可动摇的市场地位。走项目品牌引领企业品牌总体战略 思路。 3 、创新制胜、出奇制胜 房地产市场是一个更