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{营销策划}某房地产项目
营销及产品力策划报告
合肥金大陆项目营销及产品力策划报告
我们不仅仅是在卖房子,
而是在推销一种时代现象,传播一种时代趋向。
这是一种衔接时代与未来,处在经济与文化边界的时代现象,一种综合的经济文
化和时尚生活的趋向。
本项目从规模来说是属于小楼盘性质,但我们要做到规模虽小,声音却不小的现
象,即所谓 “小楼盘要大声说话”,达到以小博大的市场效应,实现迅速销售的
目的。
目录
第一部分项目概念设计
一、 项目目开发理念
二、目标消费群生活形态分析
三、项目的市场定位
四、项目的核心竞争优势
五、项目命名
第二部分总体规划建议
第三部分建筑设计建议
第四部分园林设计建议
第五部分户型设计建议
第六部分服务体系及配套设施建议
第一部分项目概念设计
一、 项目目开发理念
(一)合肥房地产发展趋势影响
1 、合肥房地产现象
合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格,它追
求一种大气的感觉,这就要求它有比较大的占地面积,才能对它所追求的风格有
一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘,而它们没有认识
到这一点,导致项目综合素质相对较低。
2 、合肥房产升级的产品
从房地产的发展趋势来看,住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃,由一个单纯居住
的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品,而是符合人居环
境的理想、可持续性的居所。本项目出现,是区别于现有市场而开创的一种新型
房地产发展模式。
3 、产品整体素质决定一切
合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的
产品,占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟,市场的产品更新
换代也愈来愈快,每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明:单靠一个概念或者
一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎,买家追捧的物业
应该是项目整体素质的超越。因此,本项目必须是整体素质的超越,同时又具有
鲜明的卖点,二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。
(二)项目本身因素的影响
1 、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响
(1)项目处于合肥市最新的开发区,邻瑶海高尚住宅区,周边好美家、定文装
饰广场、医院、超市、生活市场具有,生活交通相对便利。是具有开发相当发展
潜力的新型物业产品的区域条件。
(2)但我们也应看到,项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。
目前项目所处地块的配套设施还未体现,呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将
在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。
(3)项目占地20 亩,地形呈 L 形,由于地块自身面积及形状的因素,决定了项
目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征,把它
的园林作的精致、作细、注意每一个细节,使“每一个角落都令人陶醉的不同景
色”。
2 、项目的全面领先型策略
项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品,其主要的一点是产品的
整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较,制造差异化是为了提升产品的
整体素质,同时保持产品的适度超前,又能够迎合市场,走在市场的前面。
项目不仅仅是为了寻找产品差异化,而是全面领先的策略,保证产品创新而又能
得到市场的认同。
3 、符合目标消费群需求
据市调,市场有一批相对年青的购买群(25—35 岁),需要购买价位在20—25 万
的住宅,是当地市场未能给予充分满足的。
从央行透露的消息可知,国家越来越鼓励人们首次置业,而对二次置业及投资者
在按揭的比例及利息上均可能出台具有一定限制性的政策。顺应这一趋势,本项
目可以从首次置业的消费者着手,满足这一消费群体的需求。
二、目标消费群生活形态分析
针对项目的开发理念及合肥本地的房地产市场需求为前提,在对本项目的目标消
费群的分析中,通过以下的目标消费群模式可以更清楚了解项目的目标消费群的
明确位置。 46—55
如上图所示,设收入水平指标,按低、中、高三个水平层次,以及三个年龄层
25—35 岁、36—45 岁、46—55 岁,阴影部分为本项目的目标客户群。
高
由图可见,项目的消费群由以下组群构成:
25—35 岁中等收入的消费阶层。
A 、目标客户群特征分析:
(A )收入水平:
2
以平均面积 100 平方米、2300-2500 元/m
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