新型地产项目开发落地与产品营销策划解析（185页，附案例）.pdf

Part 1 新型地产开发落地 什么是新型地产 新型地产与住宅 / 商业地产开发的差异 新型地产开发三大关键因素 新型地产开发现状与误区 2 新型地产是指以 旅游 、文化 、养老、休闲农业 等新兴产 业为主题的房地产开发类型，它与传统的住宅、商业地 产相区别，在 开发模式 、运营模式 、盈利模式 等方面具 有全新的思维理念和实现路径。 3 新型地产绝不是传统房地产的改造升级，而是完全的颠覆与创新，秉持 传统的房地产开发理念来玩新型地产必然是死路一条。 开发模式的颠覆 ：传统的房地产开发（住宅、商业），包括万科、恒大、 碧桂园、万达等，都是走高周转、快速开发的路子，资金和规模决定一 切；新型地产同样也能以模式化快速复制，但从开端就必须打好产业运 营的基础，不然必定陷入失败。而且我们注意到，在产品的形态和业态 上，多元跨界的情形较为普遍。 运营模式的颠覆 ：传统的房地产开发素来重开发、轻运营，做的是一锤 子买卖；新型地产则不同，物业开发与产业运营同等重要，甚至产业运 营是物业开发能否成功的基础 4 盈利模式的颠覆 ：传统的房地产开发，盈利基本上来自物业的出售或者 出租；而新型地产除了物业的出售出租外，其盈利还来自于物业经营和 产业运营，前者是新型地产项目顺利启动的保障，后者是新型地产项目 长期收益的来源。另外，新型地产的金融资本运作也是可深入挖掘的盈 利点。 金融模式的颠覆 ：传统的房地产开发其金融投资、资本运作主要在前期 开发端；而新型地产的资本运作则贯穿始终，包括前期开发、后期的运 营以及资产打包进行证券化等等，尤其是对于需要长期运营的新型地产 而言，没有资本运作很难维系。 新型地产之“新”，体现在硬件的建设开发与产业、服务、运营、资本 运作等因素紧密联系，多元跨界、共生共赢在新型地产上表现得淋漓尽 致。 5 新型地产开发与传统房地产开发有较大差异性，决定其成败有三大关键因素： 一、顶层设计 新型地产项目开发往往涉及多形态、多业态的产品，同时开发及运营的环节 较复杂，需要长期运营、时间跨度长，因此必须从项目启动之初就有全盘的 计划，对项目开发的整个过程进行顶层设计。它包括： 目标分析 ，即确定项目开发的目标和方向，对外部环境和内部资源进行分析 和平衡，寻找最佳的切入点； 策略选择 ，即制定计划方案，选择适用于项目的商业模式，包括开发模式、 运营模式、盈利模式、金融资本运作模式等，指导项目开发和运营； 实施控制 ，即项目开发过程中对计划方案的评估、判断和不断调整，使之能 切实落地。 6 房地产项目开发顶层设计中的重要一环，就是选择项目开发的商业模式。 未来的房地产开发，尤其是新型地产项目的开发，必然要进行商业模式的创 新，即在一次开发的基础上进行二次开发。 一次开发 ，就是传统的开发模式，简单说就是买地、建房、卖房。 二次开发 ，则是在一次开发的基础上，与金融、互联网结合，挖掘其延伸价 值，并利用互联网的直接、快速、全覆盖特点，让全社会共享项目的利益。 比如说，传统的商业地产开发，我们主要抓这几个环节：招商、出租、销售， 然后找家商业运营公司托管。每个环节到位，项目开发成功，赚钱走人。二 次开发则是在这个基础之上，可以将项目开发为金融产品，让基金、社会闲 资、专业投资商介入，或者开发成理财产品、或者包装上市，让社会共享红 利。 二次开发不是说要等待一次开发完成才进